程希、张兆明房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
司法案例>正文阅览
程希、张兆明房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
字数:4949
预计阅读:7min
审理法院:
审判人员:
案号:
(2018)粤06民终215号
案件类型:
民事 判决
审判日期:
2018-04-02
当事人信息

上诉人(原审被告):程希,男,汉族,住广东省佛山市三水区。

委托诉讼代理人:程永元,男,汉族,住广东省佛山市三水区,系程希的父亲。

委托诉讼代理人:曾源,广东信征律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):张兆明,男,汉族住广东省佛山市三水区。

委托诉讼代理人:彭展峰,广东准汇律师事务所律师。

审理经过

上诉人程希因与被上诉人张兆明房屋买卖合同纠纷一案,不服广东省佛山市三水区人民法院(2017)粤0607民初1587号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人诉称

程希上诉请求:1.撤销一审判决第三项;2.一、二审诉讼费由张兆明承担。事实和理由:一审判决无视合同当事人的意思自治原则和双方的合同约定,认定事实错误,适用法律错误,依法应予纠正。(一)根据合同当事人意思自治原则,双方签订的《物业买卖协议》第6条违约责任第3款和第4款的约定依法对当事人具有法律约束力。上述条款属于违约定金,是以对等的方式约定以3万元作为双方违约的代价,赋予双方在未来履约过程中拥有同等的以赔偿违约定金的方式解除合同或终止合同的权利。(二)合同法第一百一十三条规定违约责任的赔偿金额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。签订合同时,程希不可能预见到涉讼房屋会在四个月后大幅上涨,否则,程希不可能以合同约定的价格将房屋转让给张兆明。一审根据该法律规定判决程希赔偿张兆明起诉时涉讼房屋评估价与合同约定价的差价,违背该条法律规定,一审以张兆明起诉时涉讼房屋的评估价格作为判决依据,是错误适用法律。(三)程希自2017年2月27日通知张兆明收取双倍定金6万元,张兆明一直拒不收取,并恶意提起本案诉讼,由此产生本案诉讼费和评估费,程希对此没有过错,故上述费用应由张兆明承担。

被上诉人辩称

张兆明辩称,程希上诉缺乏法律依据,应驳回上诉,维持原判。(一)根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定,张兆明有权要求撤销赔偿超过定金部分的损失。(二)房屋价值损失应以张兆明起诉之日为评估基准日。1.双方原定于2017年2月27日下午2点到房管部门办理房产过户手续,程希于当天中午向张兆明表示不愿出售房产,张兆明可依据合同法第一百零七条、第一百一十四条的规定,要求程希承担逾期履行的违约赔偿责任,并继续履行合同。此时双方的合同并没有解除,房屋价值的损失并未实际发生,且实际上张兆明此后曾多次跟程希协商继续履行合同。2.程希虽提出不再履行合同,但合同解除权在于张兆明。张兆明于2017年4月17日提起诉讼要求解除合同时,房屋价值损失才实际发生,因此在计算张兆明的损失时应以2017年4月17日的房屋评估价为基础。3.当事人在履行合同时应遵循诚信原则,法律不允许合同一方当事人通过违约而获得额外的利益,否则将鼓励当事人违约,有违法律的公平正义。

一审原告诉称

张兆明向一审法院起诉请求:1.解除张兆明、程希与佛山市三水区某组房屋中介服务部(以下简称中介服务部)于2016年12月9日签订的《物业买卖协议》;2.程希双倍退还购房定金6万元予张兆明;3.程希赔偿张兆明超过定金部分的损失10万元(最终以评估报告为准);4.本案诉讼费用由程希承担。在审理过程中,张兆明变更第三项诉讼请求为程希赔偿张兆明超过定金部分的损失131144元。

一审法院查明

一审法院认定事实:2016年12月9日,张兆明、程希与中介服务部签订《物业买卖协议》,约定程希将位于佛山市三水区某街道某大道某号某房转让给张兆明;成交价为67万元;张兆明于协议签订当天向程希支付了定金3万元;张兆明与程希于2017年2月30日前办理过户;过户后当日张兆明向程希支付首期款11万元,余下的53万元由按揭贷款银行直接向程希支付。同时,双方在合同第七条违约责任部分第3项约定“如甲方在收取购房定金,甲方则必须在悔约之日起七日内双倍返还所收定金”、第4项约定“如乙方在交付购房定金后反悔不买的,则甲方所收定金不作退回”。

2016年12月9日张兆明向程希支付了购房定金3万元。2017年2月22日,银行通知中介服务部,张兆明的按揭贷款已完成审批。张兆明、程希及中介服务部约定2017年2月27日下午2点到不动产登记机关办理过户,但程希于过户当日中午1点左右通知中介服务部,其不愿出售案涉房屋,要取消此房产交易。

一审审理过程中,一审法院根据张兆明申请,委托鉴定机构对涉案房屋在2017年2月27日以及2017年4月17日的价值进行评估,评估结论为“佛山市三水区某街道某大道某号某号,用途为住宅,建筑面积为128.68平方米,2017年2月27日评估价值为728329元;2017年4月17日评估价值为831144元。

一审法院认为

一审法院认为,张兆明与程希签订的房屋买卖合同,意思表示真实,内容合法,属于有效合同。合同签订后,张兆明依约向程希支付了定金3万元。程希于2017年2月27日,单方提出解除合同,取消交易,属于违约行为,应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项之规定,在程希明确表示不履行合同的情况下,张兆明享有合同解除权。因此本案合同自张兆明起诉状送达程希之日起,合同依法解除。合同解除后,程希除依法应双倍返还张兆明定金外,还应依照《中华人民共和国合同法》第九十七条第一百一十三条第一款之规定,赔偿张兆明合同履行利益损失,即房屋差价损失。由于程希在本案中不享有合同解除权,因此不能以程希于2017年2月27日单方解除合同之日为房屋价值评估基准日,而应以张兆明起诉之日为房屋价值评估基准日。同理,程希认为,张兆明在2017年2月27日之后未采取措施,防止损失扩大,对2017年2月27日之后房屋升值的差价损失应由张兆明承担的答辩理由,一审法院不予采纳。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条第九十四条第二款第九十六条第一款第九十七条第一百零七条第一百一十三条第一款一百一十五条之规定,判决:一、解除张兆明与程希于2016年12月9日签订的《物业买卖协议》;二、程希于判决生效之日起十日内双倍返还张兆明定金6万元;三、程希于判决生效之日起十日内,赔偿张兆明房屋差价损失131144元。一审案件受理费减半收取1750元,司法鉴定费7798元,由程希负担。

本院查明

本院二审期间,双方当事人未向本院提交新证据。

经审理,本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为

本院认为,程希与张兆明签订的《物业买卖协议》系双方的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方当事人均具有法律约束力。程希、张兆明对解除《物业买卖协议》均无异议,本院迳予确认。根据程希的上诉主张、张兆明的答辩意见,归纳本案二审争议焦点是程希是否应赔偿张兆明超出定金部分的房屋差价损失131144元。

首先,双方当事人在合同违约责任中约定的“如甲方在收取购房定金,甲方则必须在悔约之日起七日内双倍返还所收定金”、“如乙方在交付购房定金后反悔不买的,则甲方所收定金不作退回”,只是依照定金罚则来确定违约责任,并未明确双方以定金赔偿解除合同或终止合同而不需要承担赔偿损失责任的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一百一十六条之规定,在没有约定的情况下,定金处罚并不排除损害赔偿责任的适用。另外,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定:“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”即司法解释明确规定,在守约的当事人损失大于定金情况下,承担了定金处罚的当事人仍然应当承担损害赔偿责任。因此,一审法院既支持张兆明诉请的双倍返还定金,又支持其所主张超出定金责任外的损失赔偿,并未违反法律规定,程希上诉的第一点理由不能成立。

其次,《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。该条法律确立了对违约损害边际的判断标准应适用合理预见之规则,即违约方在订立合同时能预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失,才予以赔偿。就本案而言,近年来房地产价格连年上涨是众所周知的事实,房屋出卖后,有可能房价随时间的推移而变动,基于交易时间差而产生房屋差价,对此,社会一般理性交易人均能预见。程希作为完全民事行为能力人在其与张兆明签订房屋买卖合同时,应当对房屋出卖后房屋价格有可能上涨的事实有所预见,当然也能正常预见如果其因房屋上涨而违约,会对张兆明造成的房屋差价之经济损失,故房屋差价属于其可以预见或应当预见的损失范围,依照上述法律规定,其作为违约方应当承担守约方的相关损失。如判令程希对该差价不予赔偿,实则是剥夺了作为守约方的张兆明履行合同后可以获得的利益,而让作为违约方的程希因其违约行为获取了该利益,有违合同法的诚实信用原则和公平原则,亦造成一种漠视契约、随意违约的不良社会导向。综上,程希以其不可能预见到房屋在出卖后大幅上涨为由主张其不应承担房屋差价之赔偿,缺乏法律依据,本院不予支持。

最后,根据一审评估结果,涉讼房屋的价值至张兆明作为守约方起诉行使解除权即2017年4月17日时已上涨至831144元,与合同约定的成交价格670000元存在161144元的差价。程希辩称应以其违约之时即2017年2月27日作为节点计算差价,但程希违约之时,其作为违约方并无合同解除权,合同仍合法有效,只有当张兆明行使解除权时,合同才发生解除的效果,因违约造成的损失才确定,且考虑张兆明在程希明确拒绝履行后已及时提起诉讼请求解除合同,并没有怠于行使权利和故意扩大损失,故一审法院决定以起诉之日作为本案的评估基准日并无明显不当,本院予以确认。个案中的房屋差价损失的赔偿并非简单以房屋签订合同时之价格与评估基准日价格作为唯一判断标准,还应根据损益相抵等赔偿原则,在计算房屋差价损失时,应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用,并综合考虑守约方的履约情况等来确定。本案中,因程希之违约行为,免除了张兆明要支付首期款110000元、办理530000元银行贷款以及支付过户税费等义务,而履行上述义务必然发生成本或费用,该部分成本属于张兆明取得房屋升值利益而需要支出的必要费用,并且考虑张兆明在履行合同过程中只支付了3万元定金,仅部分履行合同,若仅以支付3万元定金之代价而取得全部的房屋差价损失,也不尽公平。基于此,本院酌定张兆明在本案中的房屋差价损失为13万元,扣减应返还的3万元定金外,程希还应向张兆明赔偿超出定金责任外的房屋差价损失10万元。一审法院判决赔偿数额过高,本院依法予以调整。

综上所述,程希的上诉请求部分成立,对合理部分本院予以支持。一审判决认定事实清楚,适用法律部分不当,应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:

裁判结果

一、维持广东省佛山市三水区人民法院(2017)粤0607民初1587号民事判决第一项、第二项;

二、变更广东省佛山市三水区人民法院(2017)粤0607民初1587号民事判决第三项为:程希于本判决发效之日起十日内,赔偿张兆明房屋差价损失10万元;

三、驳回张兆明的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费1750元,司法鉴定费7798元,由张兆明负担300元,程希负担9248元;二审案件受理费2923元,由程希负担2300元,张兆明负担623元。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长  吴健南

审判员  邱程辉

审判员  吴媛媛

二〇一八年四月二日

书记员杨思韫

指南
反馈
微信
APP
置顶

意见反馈

下线申请
×


申请下线文书 《申请须知》 2014年1月1日起,最高人民法院在全国范围内实施裁判文书网上公开。 这是司法改革的一项重要举措,对贯彻落实审判公开原则,促进司法公正,提升司法公信力有着深远的积极意义。 作为一家非盈利性、非商业性网站,聚法案例 所有裁判文书都来自法院依法公开的数据,免费提供给法律社区检索查阅。 根据《最高人民法院关于人民法院在互联网公布裁判文书的规定》第十一条“……确因法定理由或者其他特殊原因需要撤回的, 应当由高级人民法院以上负责互联网公布裁判文书的专门机构审查决定,并在中国裁判文书网办理撤回及登记备案手续”, 如对文书的公开或者涉及隐私的内容有异议,请与相关法院有关部门联系。法院处理之后,聚法案例 会进行同步操作。 另,聚法案例 对法院发布的文书内容没有勘误及修改的权利,因此不接受对文书内容进行修改或者选择性屏蔽的申请,敬请谅解。 若对裁判文书的公开是否需要当事人同意以及是否侵害了当事人的权利等方面仍持有疑问,建议向法院或者律师咨询。

附:《最高人民法院关于人民法院在互联网公布裁判文书的规定》