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内蒙古广安律师事务所与陈永亮、阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司第三人撤销之诉二审民事判决书
字数:6885
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审判人员:
案号:
(2017)内29民终349号
案件类型:
民事 判决
审判日期:
2017-09-04
案由:
当事人信息

上诉人(原审被告,请求撤销案件原告):内蒙古广安律师事务所,住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇和硕特路171号法律服务中心二楼。

负责人冶凤蕊,系该所主任。

委托诉讼代理人徐海花,内蒙古广安律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):陈永亮,男,1970年6月11日出生,汉族。

委托诉讼代理人邱德育,内蒙古睿华律师事务所律师。

被上诉人(原审被告,请求撤销案件被告):阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司,住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇额鲁特西路工会俱乐部东侧。

法定代表人季辉平,系该公司总经理。

审理经过

上诉人内蒙古广安律师事务所(以下简称“广安律所”)因与被上诉人陈永亮、阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司(以下简称“恺祥达公司”)第三人撤销之诉一案,不服阿拉善左旗人民法院(2017)内2921民撤1号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人广安律所的委托诉讼代理人徐海花、被上诉人陈永亮及其委托诉讼代理人邱德育到庭参加了诉讼,被上诉人恺祥达公司经传票传唤,未到庭参加诉讼,本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。

广安律所上诉请求:撤销(2017)内2921民撤1号民事判决书,依法重新审理,二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:1.被上诉人陈永亮不享有足以排除上诉人强制执行的民事权益,一审法院不应当审查其合同效力问题。一审审理中,陈永亮没有提出任何证据证明,原生效判决有什么错误和不当之处,不存在判决书内容存在损害其民事权益的地方,人民法院在执行过程中是合法的。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》和最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中均规定对案外人提出的排除执行异议之诉,人民法院应当审查该权利能否排除执行。陈永亮在一审时并未提出广安律所与恺祥达公司的判决存在错误,陈永亮自始至终对执行标的就不享有足以排除强制执行的民事权益,所以一审法院不应当审查陈永亮的第二项诉请合同效力问题。2.一审撤销阿左旗人民法院(2016)内2921民初820号民事判决书中将“祥云豪宸”×号楼西半部分700平方米交付上诉人的裁项是错误的,该判决显失公正。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”。所以上诉人与恺祥达公司之间签订的房屋买卖行为,不符合商品房买卖合同无效的情形。故阿左旗人民法院作出的(2016)内2921民初820号已生效民事判决书判定恺祥达公司按照约定向上诉人交付“祥云豪宸”×号楼三层西半部分700平方米的义务,符合法律规定,并无错误和不当之处。

一审被告辩称

陈永亮辩称,首先上诉人广安律所称被上诉人陈永亮不享有足以排除上诉人强制执行的民事权益没有事实与法律依据。1.被上诉人与上诉人均没有与恺祥达公司签订正式购房合同也没有办理登记手续,被上诉人购房时间早于上诉人。2.被上诉人与恺祥达公司之间签订有《房屋认购协议书》,且已依约定向恺祥达公司支付购房款达170余万元;而上诉人只与恺祥达公司有口头约定和一张《收据》,不符合房屋买卖合同规定的要件,违反法律法规强制性规定。3.被上诉人购买恺祥达公司的房屋权利义务具体明确,而上诉人购买恺祥达公司房屋只是一种意向,没有明确的房屋位置及房号约定,其合同并不成立,上诉人主张权利没有依据。4.被上诉人在房屋买卖过程中没有过错,且被上诉人不存在违约情形及合同无效和可撤销情形。5.被上诉人在恺祥达公司进行房屋建设过程中就要求将涉案房屋按照被上诉人使用目的进行施工,且得到恺祥达公司及施工方的认可和执行,改造事实已被一审法院法官及上诉人等现场查勘证实。6.上诉人所称“在法定时限之内向人民法院主张权利”没有法律依据。不是所有买房人都需向法院主张权利,况且被上诉人已通过多种渠道主张权利。7.上诉人称“祥云豪宸”×号楼三层至今未进行任何权利担保,没有事实依据。之前被上诉人虽然没有向法院主张权利,但一直在与政府主管部门交涉及上访,且于2016年4月和2016年11月两次到阿左旗人民法院主张权利,提起了诉讼,并没有放弃权利。《商品房销售管理办法》第十六条第一款规定:商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。上诉人与恺祥达公司之间并没有签订书面合同,只是有购买房屋意向,缺少合同的实质要件和形式要件,违反法律法规强制性规定,合同并不成立。综上,一审法院判决认定事实清楚,适用法律正确,应依法予以维持。

恺祥达公司未到庭,亦未提交书面答辩意见。

一审原告诉称

原告陈永亮一审起诉请求:1.撤销阿拉善左旗人民法院(2016)内2921民初820号民事判决书中将“祥云豪宸”×号楼三层西半部分700平方米交付被告内蒙古广安律师事务所的决定。2.确认原告与被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司之间所签订的《房屋认购协议书》有效。3.本案诉讼费由被告承担。

一审法院查明

一审法院认定事实:本案案涉二被告间的(2016)内2921民初820号案件系被告广安律所诉被告恺祥达公司房屋买卖合同纠纷一案,该案经立案受理后审理查明,广安律所与恺祥达公司口头协商,广安律所购买恺祥达公司开发建设的位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇“祥云豪宸”×号楼三层西半部分700平米的办公楼。2014年12月26日广安律所派张××向恺祥达公司员工罗××转账60万元,恺祥达公司向广安律所出具收到60万元房款的收据一张,载明“房款,×号楼第三层,暂定面积2200元/㎡,700㎡”。后恺祥达公司经营出现状况,未能向广安律所交付房屋,故广安律所起诉至法院。法院判决由恺祥达公司于判决生效后十五日内向广安律所交付位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇“祥云豪宸”×号楼三层西半部分700平米的办公楼房,并协助广安律所办理相关产权证、土地证等产权手续。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,庭审中当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据,一审法院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据,一审法院认证如下:1.被告广安律所对原告提交的原告与被告恺祥达公司签订的《房屋认购协议书》不予认可,该份《房屋认购协议书》仅能证明原告与被告恺祥达公司之间就案涉房屋达成了购房意向,不具有排他性,且原告也未按照该《房屋认购协议书》约定的时间足额交付房屋款项。一审法院认为,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条第一款规定:当事人对合同是否成立存在争议,人民法院能够确定当事人名称或姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。但法律另有规定或当事人另有约定的除外。本案中原告与被告恺祥达公司之间系买卖合同关系,双方间签订的《房屋认购协议书》表明双方间不仅仅达成了购房意向,而且该《房屋认购协议书》载明的内容已具备合同成立的“标的和数量、价格”主要条款,故原告与被告恺祥达公司间签订的《房屋认购协议书》有效。对于被告广安律所以原告未按照《房屋认购协议书》约定的时间足额交付房屋款项的抗辩理由。一审法院认为,虽然原告与被告恺祥达公司签订的《房屋认购协议书》中明确约定“如买受人(即原告)在规定的时间内未向出卖人(即被告恺祥达公司)足额支付购房款,出卖人(即恺祥达公司)有权解除本协议并将案涉房屋另售他人”。但对于合同双方解除权的行使,本案中,即便原告曾存在未按期足额交付房屋款项,但被告广安律所也并未提交相应的证据证明被告恺祥达公司按照法定程序行使了解除权,解除原告与被告恺祥达公司签订的《房屋认购协议书》,则原告与被告恺祥达公司间签订的《房屋认购协议书》仍系合法有效,且原告之后陆续补交了合同约定的房屋款项,故对被告广安律所的上述抗辩意见均不予采信。2.对原告提交案涉房屋三、五层对比照片、设计图等证据证明案涉房屋已经按照原告的使用要求进行改造,被告广安律所认为原告提交的系复印件而不予认可,本案审判人员在本案开庭审理后与原告及被告广安律所代理人徐海花实地查看案涉房屋现场时,确定案涉的三层房屋结构确与其他楼层不同,故对原告的该证据的证明目的予以确认。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据,一审法院认定事实如下:2013年6月18日,原告陈永亮与被告恺祥达公司经协商一致,由陈永亮购买被告恺祥达公司开发的位于阿拉善左旗巴彦浩特镇“祥云豪宸”小区×栋整三层房屋,并签订《房屋认购协议书》一份,协议书约定:陈永亮购买的房屋总建筑面积为1465.72平方米,折后单价2700元/平方米,折后总价3957444元,付款方式为银行按揭付款。陈永亮于2013年6月18日向恺祥达公司交付购房定金20万元,首付款789361元于2013年7月10日前付清。在备注项中明确约定“买受人进行银行按揭首付应为1978722元,介于房屋还未建成,现买受人剩余首付款中的房款989361元整于出卖人告知买受人办理银行按揭之日交清”。协议还同时约定其他的权利义务以及违约责任。该协议签订后,陈永亮即按约向恺祥达公司交付了定金20万元,并分别先后九次交付了共计1569361元,总计1769361元房款。

2014年,被告广安律所与被告恺祥达公司经口头协商,恺祥达公司将已于2013年6月18日出售给陈永亮的“祥云豪宸”×栋3楼整层总面积1465.72平方米中的西半部分共计700平方米另出售给广安律所,2014年12月26日恺祥达公司收取了广安律所60万元房款。后恺祥达公司未按约定向广安律所交付案涉“祥云豪宸”×栋3楼西半部分共计700平方米的房屋,广安律所将恺祥达公司诉至本院,要求恺祥达公司继续按约向广安律所交付案涉的“祥云豪宸”×栋3楼西半部分700平方米的房屋,并协助广安律所办理相关房屋产权手续,广安律所在该案件审理过程中向一审法院提起诉讼保全,一审法院作出的(2016)内2921执保82号民事裁定书裁定将案涉的“祥云豪宸”×栋3楼西半部分700平方米的房屋予以查封。后一审法院作出(2016)内2921民初820号民事判决书判决恺祥达公司向广安律所交付涉案的“祥云豪宸”×栋3楼西半部分700平方米的房屋,并协助广安律所办理相关产权证、土地证等产权手续。该判决生效后恺祥达公司拒不履行判决义务,广安律所遂向一审法院立案申请强制执行,一审法院于2016年11月24日在涉案“祥云豪宸”小区内张贴《阿拉善左旗人民法院公告》,告知恺祥达公司于2016年11月28日前迁出并向广安律所交付涉案的“祥云豪宸”×栋3楼西半部分700平方米的房屋,到期仍不履行的,将依法强制执行。原告陈永亮认为,恺祥达公司出售给广安律所的“祥云豪宸”×栋3楼西半部分700平方米的房屋已经于2013年6月18日先行出售给原告,恺祥达公司又将涉案“祥云豪宸”×栋3楼西半部分700平方米的房屋另售给广安律所,在广安律所与恺祥达公司间就涉案诉争的“祥云豪宸”×栋3楼西半部分700平方米的房屋进行诉讼的过程中,原告因不可归责于己的事由未参加二被告间的诉争房产案件的审理,二被告间诉争房产的生效判决书已经侵害陈永亮的合法权益,陈永亮遂诉至一审法院,要求支持其诉讼请求。

一审法院认为

一审法院认为,本案系第三人撤销之诉。本案中,原告陈永亮认为其对涉案的“祥云豪宸”×栋3楼西半部分700平方米的房产享有独立请求权,亦因不能归责于原告的事由未参加二被告间的涉案房产诉讼,且陈永亮在一审法院就广安律所申请执行恺祥达公司一案时,一审法院于2016年11月24日时张贴的《阿拉善左旗人民法院公告》方得知二被告诉争“祥云豪宸”×栋3楼西半部分700平方米房屋的裁判结果,陈永亮于2017年1月6日向本院提起诉讼,符合法律规定的第三人撤销之诉程序要件。一审法院认为该案争议的焦点为:一、陈永亮与恺祥达公司签订《房屋认购协议书》是否有效;二、(2016)内2921民初820号民事判决书是否侵害陈永亮的合法权益,陈永亮要求撤销阿拉善左旗人民法院(2016)内2921民初820号民事判决书中将“祥云豪宸”×栋三层西半部分700平方米房屋交付广安律所的裁决有无事实及法律依据,应否部分撤销。关于原告陈永亮与被告恺祥达公司签订《房屋认购协议书》是否有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。原告陈永亮主张涉案的“祥云豪宸”×栋3楼西半部分700平方米的房产系其所有,且提交了其与恺祥达公司于2013年6月18日签订的《房屋认购协议书》、付款收据等证据进行佐证。本案的《房屋认购协议书》虽不是正规的可网签的《商品房买卖合同》,但依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条第一款规定:当事人对合同是否成立存在争议,人民法院能够确定当事人名称或姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。但法律另有规定或当事人另有约定的除外。本案中陈永亮与恺祥达公司之间签订的《房屋认购协议书》载明的内容已具备合同成立的“标的和数量、价格”主要条款,同时亦不存在无效、可撤销的情形,同时陈永亮与恺祥达公司间签订房屋价款近400万元的《房屋认购协议书》,并支付了170余万元房款,如因原陈永亮自身原因不与恺祥达公司签订正式的《商品房买卖合同》,不办理网签手续也不符合常理,故陈永亮诉称因恺祥达公司的原因导致其未能签订正式的《商品房买卖合同》、办理网签手续一审法院予以采信,其与恺祥达公司间签订的《房屋认购协议书》合法有效。关于阿左旗法院作出的(2016)内2921民初820号民事判决书是否侵害原告陈永亮合法权益,应否部分撤销。民事判决书审理查明:案涉的“祥云豪宸”×栋三层西半部分700平方米房屋原、被告双方出示的证据显示陈永亮购买行为在前,广安律所购买行为在后,一审法院作出的(2016)内2921民初820号民事判决书判决恺祥达公司向广安律所交付房屋的裁决已经侵害陈永亮的合法权益,陈永亮的请求有事实及法律依据,应当部分撤销。被告恺祥达公司经本院合法传唤,未到庭参加诉讼,应承担举证不能的法律责任。据此,依据《中华人民共和国合同法》第八条《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款第一百四十四条之规定,判决:一、原告与被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司之间所签订的《房屋认购协议书》有效;二、撤销阿拉善左旗人民法院(2016)内2921民初820号民事判决书中将“祥云豪宸”×号楼三层西半部分700平方米交付被告内蒙古广安律师事务所的裁项。案件受理费100元,由被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司负担。

本院查明

本院二审期间,上诉人未提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致,本院予以确认。

本院认为

本院认为,本案系“一房二卖”引发的第三人撤销之诉,被上诉人陈永亮在查验恺祥达公司《商品房预售许可证》后,于2013年6月18日双方签订了《房屋认购协议书》,明确了买受人、房屋位置、建筑面积、单价、付款方式等主要内容,并实际履行了部分付款义务,事后双方亦未变更或解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”故该《房屋认购协议书》合法有效。

阿左旗法院(2016)内2921民初820号民事案件的涉案房产系陈永亮与恺祥达公司所签订的《房屋认购协议书》中房产的一部分。上诉人广安律所在一审二审中均以一张2014年12月26日恺祥达公司向其出具的付款“收据”,证实其与恺祥达公司进行房产买卖的事实,并无涉案房产实际交付或产权变更登记的证据。一审法院未将与涉案房产有利害关系的第三人陈永亮列为当事人,陈永亮对涉案房产的另卖及诉讼因不知情亦未能参加诉讼的情况下,阿左旗法院直接将涉案房产判决给广安律所损害了陈永亮的合法权益,故阿左旗法院作出的(2016)内2921民初820号民事判决书内容错误,陈永亮有权提出撤销之诉。

综上,上诉人广安律所的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

裁判结果

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费100元,由上诉人内蒙古广安律师事务所负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长  孙黎静

审判员  王玉萍

审判员  郭秀英

二〇一七年九月四日

书记员  鲍 扬

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