吴文军与上海智连企业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

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基本信息
审判人员:
案号:
(2014)浦民一(民)初字第9932号
案件类型:
民事 判决
审判日期:
2015-09-15
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吴文军与上海智连企业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
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审判人员:
案号:
(2014)浦民一(民)初字第9932号
案件类型:
民事 判决
审判日期:
2015-09-15
当事人信息

原告吴文军。

委托代理人翁三川,上海市恒泰律师事务所律师。

委托代理人方芬,上海市恒泰律师事务所律师。

被告上海智连企业发展有限公司。

法定代表人王佳。

委托代理人阮志杰。

委托代理人金海江。

审理经过

原告吴文军与被告上海智连企业发展有限公司(以下简称智连公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2014年3月17日立案受理后,依法适用简易程序,于2014年4月29日公开开庭进行了审理,后因案件审理需要,本案依法转为普通程序,于2015年8月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人方芬、被告委托代理人阮志杰、金海江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告吴文军诉称,2010年,原告自被告处购买坐落于上海市浦东新区XX路XXX弄XXX号楼1803室房屋(以下简称系争房屋),系争房屋系精装修房,于2011年6月交房。2011年12月8日,原告楼下住户即上海市浦东新区XX路XXX弄XXX号楼1703室房屋(以下简称1703室房屋)出现主卫生间漏水现象,原告及1703室房屋住户即向房屋物业管理中心和被告进行报修,但问题并未得到解决。之后,系争房屋主、客卫生间渗漏水问题加剧,经物业人员初步检查,疑为系争房屋装修瑕疵。1703室房屋住户起诉原告要求维修及赔偿等,原告亦于2012年8月向法院提起诉讼,要求被告承担质量担保义务,诉讼期间,因被告同意维修,原告于2013年11月撤回起诉。但之后被告一直拖延维修,而1703室房屋住户起诉原告相邻关系赔偿案件已生效,原告支付了赔偿金人民币(以下币种相同)25,272元及其他诉讼费用。故原告起诉至法院要求被告承担房屋卫生间渗漏水的维修义务、赔偿原告损失25,272元、因维修导致原告无法居住的损失5,000元及承担本案诉讼费。庭审中,原告表示,因被告怠于行使维修义务,原告向1703室房屋住户支付了迟延履行赔偿金12万元,并自行修复了渗漏水问题,故不再要求被告维修,而变更诉请为要求被告支付修复费用132,184元,要求被告赔偿损失145,272元(其中赔偿1703室渗漏产生的财产损失8,232元、鉴定费17,000元、诉讼费40元、执行赔偿金12万元),被告赔偿原告因漏水及维修导致原告无法正常居住所产生的租赁费6万元。

被告辩称

被告上海智连企业发展有限公司辩称,原、被告之间系二手房买卖,被告并非系争房屋开发商,房屋的质量维修义务已经转移给原告,不应由被告承担责任;且系争房屋并非由被告装修,而系开发商装修样板房,故不应由被告承担质量维修义务。

本院查明

经审理查明,系争房屋系被告自房屋开发商处购得。2010年5月10日,原告作为买受人(乙方),被告作为卖售人(甲方),双方就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份,合同约定系争房屋建筑面积为200.18平方米,转让价为1,347万元。2010年5月12日,原、被告就系争房屋内的“设备装饰有偿随房转让事宜”签订《设备及装修装饰补充协议》一份,约定:随房转让的设备、装修装饰的转让总价为180万元,甲方应在本协议后五个工作日内一次性支付总价的95%,另5%于房屋交付当日付清;上述转让总价已包括设备采购、安装、调试之全部费用,及装修装饰工程的全部费用;该房屋的装修装饰工程由上海星宇建筑工程有限公司承揽;房屋交付后,随房转让的设备、装修装饰出现任何瑕疵或质量问题的,按照国家法律法规有关保修的规定处理。该合同附件一约定了设备清单包括固定装修及家具、软装等。

合同签订后,原告支付了全部房款及设备、装修装饰转让款。2010年5月27日,系争房屋产权经核准登记于原告名下。2011年6月16日,被告将装修后的房屋交付给原告。

另查明,案外人彭某系1703室房屋产权人,与原告系上下邻居。2011年12月,1703室房屋主、次卫生间顶部发生渗漏,彭某即向物业报修。2012年5月,1703室房屋主、次卫生间顶部再次发生渗漏,彭某于2012年8月以(2012)浦民一(民)初字第27944号案件(以下简称27944号案件)诉至本院,要求本案原告对系争房屋的主、次卫生间渗水点进行维修、排除妨碍并赔偿损失等。当月,原告吴文军亦以(2012)浦民一(民)初字第29247号案件(以下简称29247号案件)诉至法院,要求被告智连公司承担系争房屋卫生间渗漏水的维修义务。在27944号案件的审理过程中,经本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对1703室房屋卫生间顶部渗水原因进行鉴定,认为系争房屋卫生间露面混凝土施工质量存在缺陷,1703室房屋卫生间顶板渗漏与系争房屋卫生间使用有关。故本院于2013年5月24日作出一审判决,判决本案原告吴文军于判决生效之日起三十日内对系争房屋主、次卫生间渗漏部位进行修复,排除障碍,并于判决生效之日起三十日内赔偿彭某因渗漏产生的财产损失8,232元,吴文军承担该案受理费40元及鉴定费17,000元。该案判决后,双方均未上诉。2013年11月6日,原告吴文军委托代理人与被告委托代理人就29247号案件在本院作谈话笔录,被告委托代理人陈述,其在积极寻找地暖公司,愿意帮原告维修,已经联系过装修公司,并且装修公司愿意维修并承担维修费用。故原告委托代理人表示,基于智连公司愿意修复,向法院申请撤回起诉,本院当日口头裁定准予原告撤回起诉。2013年12月,被告员工向原告发送维修方案,之后未予维修。27944号案件判决生效后,因原告吴文军未主动履行判决内容,案外人彭某向本院申请执行。在该案执行过程中,本院经彭某申请采取了限制原告出入境等执行措施,原告为撤销限制出入境,与彭某在执行阶段进行和解,同意赔偿彭某12万元并修复房屋,以解除限制出入境措施。之后,原告与案外人上海百龙建筑装潢有限公司签订《装饰装修施工合同》,约定由案外人对系争房屋主、次卫生间的渗漏水进行修复,工程价为35万元,工期自2014年10月8日至2014年10月22日。原告庭审陈述,在维修过程中因地暖配件损坏导致重新做防水,实际维修至2014年10月底。

本案审理过程中,原告申请对系争房屋主、次卫生间渗漏原因、修复方案及修复费用进行鉴定。2014年9月13日,上海市房屋建筑设计院有限公司受本院委托对渗漏原因、修复方案出具《司法鉴定意见书》,认为:1703室客卫顶板渗漏主要有四处,分别为洗脸盆和淋浴房排水立管四周,地暖回水主管附近后填洞口,及进门处顶板。1803室客卫洗脸盆、淋浴房地面、卫生间管道井、地暖分水器均未见渗漏,地暖水压试验表明暗埋在楼面下地暖回水主管存在严重渗漏,回水主管暗埋在淋浴房楼面下,回水主管渗漏水在地暖绝热层泡沫板下流动,并沿着淋浴房、洗脸盆排水管四周缝隙、楼板缝隙渗漏至楼下;故1703室客卫顶板渗漏与1803室客卫地暖回水主管渗漏有关。1703室主卫顶板渗漏主要有三处,分别为座便器、地漏立管四周、地漏附近后填洞口。地暖试压试验表明,未发现1803室主卫地暖渗漏;楼上1803室地漏存在明显渗漏,后填洞口新老混凝土间有缝隙,且该部位防水存在缺陷,座便器底密封存在缺陷。因此,1703室主卫顶板渗漏与楼上1803室卫生间楼面防水存在缺陷有关。修复方案为对主卫、客卫按原设计要求重做全部防水,并恢复卫生间地暖。2015年7月28日,上海华瑞建设经济咨询有限公司受本院委托对上述修复方案进行费用鉴定,修复费用为132,184元。

以上事实,由房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、《设备及装修装饰补充协议》、(2012)浦民一(民)初字第27944号民事判决书、(2012)浦民一(民)初字第29247号谈话笔录、《装饰装修施工合同》、代管款收据、协助执行通知书、限制出境决定书、《司法鉴定意见书》、修复费用鉴定报告、鉴定费发票等及原、被告陈述在案佐证。

本院认为

本院认为,根据合同法相应规定,买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。现系争房屋主、次卫生间发生渗漏,属隐蔽工程引发的质量瑕疵,经司法鉴定部门鉴定,渗漏原因与系争房屋卫生间装修相关,鉴于原、被告就系争房屋分别签订了买卖合同及《设备及装修装饰补充协议》,原告支付的对价系房屋及房屋装修的价款,被告应对卫生间的装修引发的质量瑕疵承担担保责任。至于被告辩称其仅是二手房买卖,应当由开发商承担责任的辩解意见,本院认为,房屋的隐蔽质量瑕疵担保责任由出卖人或开发商承担,应根据隐蔽质量瑕疵的形成原因进行分析。若该隐蔽质量瑕疵是房屋本身所固有的,购房人可向房屋的开发商主张保修责任或赔偿责任。反之,若瑕疵并非房屋本身所固有,而是由于出卖人在装修、使用的过程中产生,购房人对此亦不知情,则应由出卖人承担责任。故原告主张要求被告承担卫生间的质量瑕疵担保责任,于法有据,因原告在本案审理过程中已自行修复卫生间渗漏部位,故要求被告按鉴定部门出具的维修费用鉴定报告确定的金额承担维修费用,本院予以支持。因系争房屋卫生间渗漏造成1703室房屋相应部位渗漏,由此产生他案诉讼,他案中本院判决本案原告吴文军承担的相应责任属系争房屋质量问题造成的直接损失,应由被告予以赔偿,故原告主张要求被告赔偿他案中由其承担的财产损失8,232元、鉴定费17,000元及诉讼费40元,本院予以支持。至于原告主张执行中的赔偿金12万元,本院认为,本院他案判决书已判决原告吴文军限期履行相应维修责任,原告吴文军即应主动履行判决内容。虽原、被告另案诉讼中被告曾承诺协助维修,但该承诺并未体现在具有法律约束力、可予强制执行的裁判文书中,而系原告主动撤回了该案起诉。故在被告未按承诺履行时,本院无法强制被告履行,仍应由原告履行判决内容。因原告未按判决内容履行,本院采取相应执行措施,后果由其自行承担。更何况,根据原告陈述,该赔偿金的支付系其迫于限制出入境措施而与案外人和解而为的给付,亦并非本院法律文书强制执行给付,故其要求被告承担赔偿金12万元,本院不予支持。至于原告要求被告赔偿其无法正常居住而另行租赁房屋产生的租赁费用6万元,本院认为,修复系争房屋卫生间渗漏确会影响正常使用房屋,由此造成房屋无法居住的空置损失应由被告承担。但根据原告举证的卫生间维修合同,修复工期仅为14日,即使考虑到实际维修工期稍有延长及搬家等因素,原告主张的在外租房2个月亦显属过长,且原告主张的计算标准系其自行在外租房的租金标准,并不能作为系争房屋空置损失的依据,由本院参考当地租金市场价,结合系争房屋维修的合理期限,酌情确定修复期间造成系争房屋无法居住的损失为25,000元。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一百一十一条第一百五十三条第一百五十五条之规定,判决如下:

裁判结果

一、被告上海智连企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴文军维修费用132,184元;

二、被告上海智连企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴文军损失共计50,272元;

负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6,361元,由原告吴文军负担2,922元,由被告上海智连企业发展有限公司负担3,439元;鉴定费42,000元,财产保全费5,000元,均由被告上海智连企业发展有限公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

审判人员

审 判 长  张春华

代理审判员  周 箐

人民陪审员  田有娣

审判人员

二〇一五年九月十五日

书 记 员  秦 叶

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