淮安城山房地产开发有限公司与马乃波商品房销售合同纠纷二审民事判决书

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基本信息
审理法院:
审判人员:
案号:
(2015)淮中民终字第02082号
案件类型:
民事 判决
审判日期:
2015-12-07
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淮安城山房地产开发有限公司与马乃波商品房销售合同纠纷二审民事判决书
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审理法院:
审判人员:
案号:
(2015)淮中民终字第02082号
案件类型:
民事 判决
审判日期:
2015-12-07
当事人信息

上诉人(原审原告)淮安城山房地产开发有限公司,住所地淮安市清河区金鼎御庭小区21幢107室。

法定代表人张金明,该公司董事长。

委托代理人施斌,江苏格非律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)马乃波,自由职业者。

委托代理人王闯,江苏腾泽律师事务所律师。

审理经过

上诉人淮安城山房地产开发有限公司(以下至判决主文前简称城山公司)与被上诉人马乃波商品房买卖合同纠纷一案,淮安市清河区人民法院于2015年8月18日作出(2015)河民初字第01357号民事判决。城山公司不服该判决,向本院提起上诉。本院于2015年9月17日立案受理后,依法组成合议庭于2015年11月17日公开开庭审理了本案。上诉人城山公司的委托代理人施斌、被上诉人马乃波的委托代理人王闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明:原告城山公司系淮安市金鼎御庭小区开发商。2011年8月5日,被告马乃波与原告城山公司签订商品房买卖合同,约定被告购买金鼎御庭小区19幢5号商铺,建筑面积114.48㎡,房价116万元;购房款于签订本合同时一次性付清,逾期买受人按日万分之一支付违约金。合同签订后,原告城山公司向被告马乃波交付房屋并出具购房发票,被告马乃波于2011年8月12日办理了产权登记手续领取房屋所有权证,且一直占有使用至今。

另查明,2013年8月2日,原告城山公司以李俊峰借其九套房屋还债而欠其款项为由向淮安市中级人民法院起诉,本案所涉金鼎御庭小区19幢5号商铺是九套房屋之一。该案在审理中,双方均认可:李俊峰借原告城山公司开发的房屋偿还欠他人债务,共欠城山公司购房款10945191元,已还120万元。经调解,法院依法制作(2013)淮中民初字第0156号民事调解书,确认:李俊峰共欠城山公司本金9745191元、利息1307479.8元,合计11052670.8元,于2013年10月30日前偿还500万元,于2013年11月30日前还清余款;如李俊峰未能按时履行上述付款义务,则应向城山公司支付违约金10万元,且城山公司有权对全部余额申请执行。

本院查明

本案庭审中,原告城山公司主张被告马乃波未支付购房款,并称其与李俊峰之间的债权债务关系与本案无关,提供终止协议书一份,该协议书系2015年5月12日城山公司与李俊峰就(2013)淮中民初字第0156号民事调解书在执行过程中所签订的,载明:一、被执行人李俊峰至今未履行淮安市中级人民法院(2013)淮中民初字第0156号民事调解书,双方同意终止该义务履行,不再强制执行;二、有关申请人(城山公司)出售淮安市清河区鑫鼎御庭小区19幢1704室、1605室、8室商铺,20幢16、20、22、23室商铺,21幢1705室等九套房屋的购房款,由申请人城山公司依法另行主张;三、有关李俊峰在其他项目中向城山公司的借款,由城山公司另行主张。对此,被告马乃波质证称:正是因为已缴纳购房款,原告城山公司才出具购房发票且协助办理产权登记手续;原告城山公司与李俊峰之间达成的终止执行协议书是其自行处分权利的行为,与被告无关,也与本案无关;另原告城山公司起诉已经超过诉讼时效。

原告城山公司一审诉称:2011年8月5日,被告与原告签订商品房买卖合同,约定:被告购买原告开发的金鼎御庭小区19幢5号商铺,建筑面积为114.48㎡,房价116万元;购房款于签订本合同时一次性付清,逾期买受人按日万分之一支付违约金。合同签订后,被告分文未付。由于合同约定违约金明显低于原告损失,故应予以调整。现请求判令被告:1、支付淮安市金鼎御庭小区19幢5号商铺的购房款116万元;2、支付逾期付款违约金(按商业银行同期同类贷款基准利率从2011年8月6日起计算至实际付清房款之日止,截至2015年5月18日违约金金额为263335.89元);3、承担本案诉讼费。

被告马乃波一审辩称:原、被告商品房买卖合同签订后,被告按照合同一次性支付全部房款,原告向被告出具了购房发票,并协助被告办理了房屋登记手续,所以原告诉求没有支付购房款不是事实。2、原告诉求超过了诉讼时效,即使被告没有支付购房款,按照合同约定被告付款是在合同签订时,根据合同第六条约定,签订时一次性支付购房款,超过了两年的诉讼时效。如果被告没有付款也不可能居住到现在原告一直没有起诉。综上请法院驳回原告的诉请。

原审认为:原告城山公司与被告马乃波签订的商品房买卖合同合法有效,双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。原告城山公司与李俊峰之间民间借贷纠纷案的诉状、调解笔录及民事调解书显示:李俊峰借用九套房屋的购房款并且得到城山公司的认可,双方就所欠款项最终由李俊峰偿还达成一致意见。结合原告城山公司向被告马乃波出具购房发票及协助办理房屋产权登记以及房屋交付使用至今、以及原告城山公司在本案起诉之前一直未向被告马乃波主张过购房款等事实,表明被告马乃波已按照房屋买卖合同约定支付了购房款。综上,原告城山公司主张被告马乃波未支付购房款,依据不足,故对其要求支付购房款116万元及逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。原告城山公司与李俊峰于2015年5月12日达成的终止执行协议书,系双方就(2013)淮民中初字第0156号民事调解书的执行自行达成的协议,该协议对被告马乃波不发生效力。现原告城山公司据此认为被告马乃波未付购房款,依据不足,不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一百四十二条之规定,判决:驳回原告淮安城山房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费17610元,减半收取8805元,保全费5000元,合计13805元,由原告城山公司负担。

城山公司不服该判决,向本院提起上诉称:1、原审判决认定被上诉人已支付全部房款是错误的,被上诉人马乃波取得涉案房屋后,116万元房价款分文未付,其称已支付全部购房款,并未提供任何证据证明;2、原审适用法律错误。本案所涉商品房买卖合同合法有效,根据合同相对性原理,被上诉人负有直接向上诉人支付房价款的义务;被上诉人辩称其债务已经转移的主张不能成立,债务转移应经债权人同意,而被上诉人并未提交三方共同签署的债务转移协议证明债务发生转移,李俊峰出具欠条的行为,应当认定为债务加入,被上诉人的债务并未免除,李俊峰明确拒绝履行债务,被上诉人应当履行给付义务并承担违约责任;3、原审依据上诉人与案外人李俊峰曾经达成的调解协议对本案作出判决是错误的,因为该调解协议是无权处分的结果,内容显失公平,在执行程序中,在法院的主持下上诉人与李俊峰达成了新的协议,纠正了调解协议的错误。请求二审改判支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人马乃波答辩称:原审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。

上诉人二审期间当庭陈述:因为涉案房屋是销售尾房,上诉人急着要销售出去。商品房买卖合同订立后没有支付房价款,上诉人开了发票,把产权过户给买受人,由李俊峰作担保,实质上是债务加入,并没有免除购房人的付款义务。也正是因为由李俊峰作担保,所以就把房屋产权证办理给买受人。上诉人理解为李俊峰作担保,而实际上并没有订立过担保协议。李俊峰于2011年7月4日向上诉人借款200万元,直至2013年9月还欠上诉人100万元,其只是介绍马乃波等人来买房的。本案所涉房屋买卖发生于2011年8月,因为当时李俊峰与上诉人关系较好,基于信任,也为了完成销售业绩,所以才同意先交房后付款的。当时还认为李俊峰有偿还能力,在与李俊峰此前诉讼中,也将本案所涉及的房价款作为李俊峰的债务来起诉的,而到执行时才发现李俊峰没有偿还能力,在执行程序当中李俊峰意识到他不应当承担支付房价款的义务,所以李俊峰与上诉人订立了和解协议,约定李俊峰不承担支付房款义务,而由上诉人继续向买受人主张。作为执行依据的民事调解书因达成和解协议不再履行,现在执行程序已经终结,没有启动再审程序申请撤销。

被上诉人二审期间当庭陈述:被上诉人买房时是与李俊峰洽谈的,以被上诉人所享有的债权作价购房的,协商好马乃波的房价款的支付义务全部由李俊峰负担,被上诉人便未再向上诉人支付房价款。

经审理查明,原审认定事实无误,本院予以确认。

本院认为

经双方当事人一致确认,本案二审争议焦点为:被上诉人支付房价款的义务是否转移案外人李俊峰负担。被上诉人是否履行了支付房价款的义务。

本院认为:依法成立的合同对当事人具有法律约束力,当事人应当按合同约定全面履行自己的义务。本案中,双方当事人之间订立的商品房买卖合同,系其真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效。虽然被上诉人未提供直接的证据证明其依约定履行了支付房价款的义务,但其主张系以其对案外人李俊峰享有的债权作价支付房价款的陈述,从商品房买卖合同的履行情况以及上诉人与李俊峰之间诉讼中的陈述看,均佐证了被上诉人马乃波的陈述。首先,合同约定购房款于签订合同时一次性付清,上诉人主张被上诉人未支付房价款,却向被上诉人开具了收到房价款的发票、实际交付了房屋,并于此后协助被上诉人办理涉案房屋的产权转移手续,上述行为表明上诉人认可其收到了房价款;其次,案外人李俊峰在本案双方当事人订立商品房买卖合同的当日,即向上诉人出具欠到本案所涉房屋全部房价款的欠条,上诉人的法定代表人还在该欠条上签名同意“以李俊峰名义欠款”,表明自本合同订立时起,上诉人即接受李俊峰系涉案房屋房价款的支付义务人;第三、上诉人在提起与李俊峰诉讼的民事诉状中,自认其将本案所涉房屋提供给李俊峰还债,因此而对李俊峰享有相应的债权,在该案诉讼中,上诉人既未主张李俊峰是对马乃波房价款给付义务的债务加入,更未主张是对其给付债务的担保,发生法律效力的民事调解书也确认了上诉人对李俊峰享有包含本案所涉房价款在内的债权。

综上所述,原审判决认定事实清楚,适用法律正确。上诉人以接受案外人李俊峰对其负担债务的方式,认可被上诉人马乃波支付案涉房屋价款的义务已转移由李俊峰负担,马乃波对上诉人支付房价款的义务已归于消灭。至于案外人李俊峰是否具备负担债务的能力,该民事行为的风险,应由上诉人自行负担。上诉人与李俊峰在执行程序中达成的和解协议,也仅能在该协议的双方当事人之间产生约束力,而无权要求未参与订立该协议的被上诉人遵守该协议。其提出的上诉理由不能成立,对其上诉请求,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

裁判结果

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费9800元,由上诉人淮安城山房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长  蒋同宝

审判员  王百川

审判员  孙 艳

二〇一五年十二月七日

书记员  张平平

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