杨奎书与王大成确认合同无效纠纷二审民事判决书
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杨奎书与王大成确认合同无效纠纷二审民事判决书
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审判人员:
案号:
(2017)京03民终11052号
案件类型:
民事 判决
审判日期:
2017-09-26
当事人信息

上诉人(原审被告):杨奎书,男,1971年1月7日出生,现住北京市顺义区。

委托诉讼代理人:王晓玲,北京中银(泉州)律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):王大成,男,1965年5月13日出生,住北京市顺义区。

委托诉讼代理人:张旭征,北京顺腾律师事务所律师。

审理经过

上诉人杨奎书因与被上诉人王大成农村房屋买卖合同纠纷一案,不服北京市顺义区人民法院(2017)京0113民初10975号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人杨奎书及其委托诉讼代理人王晓玲,被上诉人王大成委托诉讼代理人张旭征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人诉称

杨奎书上诉请求:一.请求二审法院撤销一审判决,依法改判驳回王大成一审诉讼请求;二.王大成承担一二审诉讼费。事实和理由:一、一审法院认为双方一直未经土地管理部门办理集体土地建设用地使用权证变更登记手续,属于认定事实错误。本案中,双方在达成买卖房屋的合意后签订了《买卖房屋草契》,并经顺义区后沙峪镇铁匠营村村民委员会及顺义区后沙峪镇人民政府盖章批准,确认双方的买卖合同有效;王大成将《集体土地建设用地使用权证》交给杨奎书,双方按照当时的规定办理变更手续并加盖了相关部门的公章,同时也依照当时的规定缴纳了各项费用,从而全部完成了当时规定的各项变更手续。一审法院却认为未履行变更登记手续,这属于明显的认定事实错误;二、一审法院认为房屋买卖涉及宅基地,侵犯了集体经济组织的利益,因此认为无效,属于认定事实错误及适用法律错误。杨奎书与王大成的房屋买卖行为完成于1996年。当时适用的法律为1986年颁布的《中华人民共和国土地管理法》以及1985年颁布的行政法规《北京市农村建房用地管理暂行办法》。在这两部法律法规中,均未规定农村房屋不得买卖。相反,在《北京市农村建房用地管理暂行办法》第11条规定,村民因买卖房屋等原因转移宅基地使用权的,买方应按本办法第10条规定的程序,申请办理转移宅基地使用权的手续。可见,按照当时的法律法规的规定,农村房屋是可以买卖的,并且宅基地使用权也是可以转让的。只要按照当时的法规要求办理了相应的手续,就应当被认定为有效。同时双方的《买卖房屋草契》经过铁匠营村委会盖章批准,可见集体经济组织的利益并未受到侵害。一审法院认为双方的买卖行为侵犯了集体经济组织的利益,却无视双方的《买卖房屋草契》事先已经告知并经集体经济组织(铁匠营村委会)批准的事实,同时一审法院也始终未能明确依据的是哪一条法律的哪一款,该法律是在本案买卖合同之前颁布的,还是之后颁布的。按照《中华人民共和国立法法》第93条规定,法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往。当时的法律对于农村房屋买卖并没有禁止性效力规定。本案房屋买卖行为不违反法律规定,应为合法有效。本案的一审判决显然违反了我国的法律原则和精神。

被上诉人辩称

王大成辩称,同意一审判决。

一审原告诉称

王大成向一审法院起诉请求:1.判决确认王大成与杨奎书之间签订的房屋买卖协议无效;2.诉讼费由杨奎书负担。

一审法院查明

一审法院认定事实:王大成为北京市顺义区后沙峪地区铁匠营村村民,杨奎书为广东省平远县仁居镇古丁村红山村民。1996年11月5日,王大成与杨奎书签订买卖房屋草契,约定双方经中间人张炳龙说合,王大成将位于北京市顺义区后沙峪地区铁匠营村浴东小街×号宅院内房屋北房五间、西侧棚子一间出卖给杨奎书,价款20000元(审理中双方均认可实际交易价款为45000元)。该协议加盖有原顺义县后沙峪镇人民政府和原顺义县后沙峪镇铁匠营村村民委员会的公章。但双方一直未经土地管理部门办理集体土地建设用地使用证变更登记手续。2000年1月10日,北京市顺义区后沙峪地区办事处在该集体土地建设用地使用证变更记事一栏写明:经后沙峪地区土地规划科调查核实,同意将王大成宅基地使用权变更给杨奎书使用,并加盖北京市顺义区后沙峪地区办事处公章。一审法院另查明:涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》登记在王大成名下。一审审理中,王大成与杨奎书均表示仅要求确认双方之间的买卖协议效力。

上述事实,有王大成提供的宅基地草图一份、杨奎书提供的买卖房屋草契一份、集体土地建设用地使用证一份、北京市房屋契证一份、照片、证明一份及双方当事人陈述在案佐证。

一审法院认为

一审法院认为,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案王大成与杨奎书签订的买卖房屋草契虽系双方当事人真实意思表示,但由于杨奎书并非北京市顺义区后沙峪地区铁匠营村村民,王大成将宅基地上的房屋转让给杨奎书的同时也处分了农村宅基地,损害了集体经济组织的权益,故该买卖合同因违反国家法律的强制性规定,属无效合同。无效合同,自始无效,故杨奎书辩解王大成诉讼请求超过诉讼时效的意见,一审法院不予采纳。现双方均表示就合同无效的后果不在本案中一并处理,一审法院不持异议。据此,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定,判决:确认王大成与杨奎书于一九九六年十一月五日所签的买卖房屋草契无效。

本院查明

二审中,当事人没有提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。

本院认为

本院认为,本案争议焦点为农村房屋买卖合同的效力判断问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第十条的规定,农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。同时,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让。根据本案查明的事实,杨奎书与王大成签订了买卖房屋草契,镇政府和村委会亦在房屋草契上加盖公章,杨奎书也就此交纳了相关税费,取得了由县、市两级财政局印章的契证,后沙峪地区办事处在涉案《集体土地建设用地使用证》变更记事一节就双方的买卖行为加以记载。但契税收缴单位并非房屋土地审批部门,因上述宅基地的转让未经区县级政府相关部门的审核批准,且杨奎书至今未成为该村集体经济组织成员,故其不享有使用该村集体组织宅基地的资格。因此杨奎书不具备取得涉案房屋相应宅基地使用权及购买涉案房屋的主体资格,故一审法院认定上述《买卖房屋契约》无效正确。

诚然,王大成系自愿与杨奎书签订协议将涉案房屋出售给杨奎书,而杨奎书一家在此居住使用长达二十年,且杨奎书对房屋进行了装修增建,此住房系杨奎书一家的唯一居所,现王大成起诉要求确认合同无效,有失诚信,在导致杨奎书经济损失的同时,亦必然对其一家的正常生活造成重大影响,故杨奎书有权向王大成主张修房款及其他损失,对于杨奎书的经济损失,因其表示不在本案中一并处理,双方可另行解决。

综上所述,杨奎书的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定,判决如下:

裁判结果

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费70元,由杨奎书负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

审判人员

审 判 长  全奕颖

审 判 员  何灵灵

代理审判员  刘 栋

二〇一七年九月二十六日

书记员田亚男

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