周泉诉孙鑫房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

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基本信息
审判人员:
案号:
(2017)沪01民终3645号
案件类型:
民事 判决
审判日期:
2017-06-13
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周泉诉孙鑫房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
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审判人员:
案号:
(2017)沪01民终3645号
案件类型:
民事 判决
审判日期:
2017-06-13
当事人信息

上诉人(原审原告、反诉被告):周泉,男,1981年4月22日生,汉族,住上海市金山区。

被上诉人(原审被告、反诉原告):孙鑫,男,1983年2月7日生,汉族,住上海市金山区。

被上诉人(原审被告、反诉原告):姚远红,女,1985年8月14日生,汉族,住上海市金山区。

两被上诉人之共同委托诉讼代理人:居娴,上海申闻律师事务所律师。

审理经过

上诉人周泉因与被上诉人孙鑫、姚远红房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市金山区人民法院(2016)沪0116民初9591号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后,依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

上诉人诉称

上诉人周泉上诉请求:撤销原判,依法改判支持其一审全部本诉诉请,驳回被上诉人孙鑫、姚远红的一审全部反诉诉请。事实和理由:一、一审判决认定事实不清。(一)合同履行方面。周泉已经提供充分证据证明在合同签订及履约过程中,孙鑫、姚远红存在隐瞒事实真相、违法违规、恶意欺诈等行为,故双方就上海市金山区XX路XX弄XX号XX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)应为无效。(二)事实认定错误。1、关于解除权的消灭问题。一审判决认定周泉以行为放弃解除权,没有任何法律依据,更不符合情理。2、关于合理期限问题。一审判决认定孙鑫、姚远红的履约行为尚在合理期限内也缺乏任何事实和法律依据,且与二手房交易惯例明显不符。二、一审判决适用法律错误。综上所述,请求二审法院依法支持周泉的上诉诉请。

被上诉人辩称

被上诉人孙鑫、姚远红辩称:根据买卖合同补充条款(一)第8条(2)的约定,孙鑫、姚远红应在合同签订后10日内办理贷款申请手续,孙鑫、姚远红若未按约定及时办理贷款手续的,周泉享有单方合同解除权。双方实际系于2016年8月9日向银行办理贷款手续,已经超过上述约定的期限,故该条不能作为周泉解除合同的依据。在双方没有其他合同解除权约定的情况下,应按照法律规定。孙鑫、姚远红的贷款申请2016年9月30日尚未获得银行批准,故存在逾期付款行为,按照买卖合同第九条第(一)款的约定,孙鑫、姚远红应承担逾期未付款的违约金,合同应继续履行。周泉如催告孙鑫、姚远红付款,应给予相应的合理期限。孙鑫、姚远红在逾期付款期间一直催促银行审批贷款并在积极筹款,在银行告知不批准贷款的情况下孙鑫、姚远红也积极筹款,故一审法院认定孙鑫、姚远红的履约行为尚在合理期限内正确。请求二审法院驳回周泉的上诉诉请,依法维持原判。

一审原告诉称

周泉向一审法院起诉请求:1、判决解除双方就系争房屋签订的买卖合同;2、判令孙鑫、姚远红支付违约赔偿金人民币(下同)260,000元。

孙鑫、姚远红向一审法院提起反诉请求:1、判令周泉继续履行2016年7月5日签订的合同,协助孙鑫、姚远红办理系争房屋过户登记至孙鑫、姚远红名下的手续;2、判决准予孙鑫、姚远红将660,000元剩余房款支付给周泉。

一审法院查明

一审法院认定事实如下:2016年6月28日,周泉与孙鑫、姚远红签订《房地产买卖协议》,约定孙鑫、姚远红购买系争房屋,总房款为1,320,000元。2016年7月5日,双方签订买卖合同,约定系争房屋总价1,320,000元;在2016年9月30日前,双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定:孙鑫、姚远红未按本合同约定期限付款的,双方同意按下列第(一)款内容处理。(一)每逾期一日,孙鑫、姚远红应向周泉支付逾期未付款0.1%的违约金,合同继续履行。补充条款(一)第8条第(2)项约定孙鑫、姚远红于签订本合同后10个工作日内备齐贷款资料办理贷款申请手续,若孙鑫、姚远红未按约定及时办理贷款手续,则周泉有权单方面解除合同,孙鑫、姚远红应按本合同第九条之约定的违约金比例承担违约责任。双方约定系争房屋买卖及交易所需税费(含中介费)全部由孙鑫、姚远红承担缴纳。附件三约定,孙鑫、姚远红应于签订买卖合同当日内向周泉支付购房款250,000元,注:双方约定从此款中留交房尾款10,000元整于孙鑫、姚远红,待该房屋交易过户、交房手续等全部办理完成当日由孙鑫、姚远红直接转交周泉。双方约定过户前向周泉支付购房款410,000元,以银行贷款形式支付房款660,000元给周泉,该款项由贷款银行一次性打入周泉指定账户。

2016年9月29日,周泉发函给孙鑫、姚远红,内容为:经周泉多次催促,孙鑫、姚远红一直未履行合同约定,现周泉再次书面催告孙鑫、姚远红于2016年9月30日前携带银行贷款合同(若贷款未获批,则一次性付清房款后),与周泉至房地产交易中心办理转让过户手续。逾期将视孙鑫、姚远红不再履行合同,本催告自动转为合同解除通知函,周泉将于2016年10月1日依法追究孙鑫、姚远红违约责任。

2016年11月17日,孙鑫、姚远红发短信给周泉,房款余额660,000元已准备好,约周泉18日上午10点到房屋交易中心办理房屋过户手续。

2016年11月22日,孙鑫、姚远红向周泉发律师函,要求协助办理过户登记手续。

另查明,2016年7月5日,孙鑫、姚远红向周泉支付首付款250,000元;2016年8月4日,孙鑫、姚远红向周泉支付房款410,000元。第一次庭审后周泉以代管款的形式将660,000元汇入一审法院账户用以支付剩余房款。

还查明,系争房屋权利人为周泉,该房屋上未有任何权利限制。

一审法院认为

一审法院认为,周泉与孙鑫、姚远红所签买卖合同系双方当事人的真实意思表示,且无法律规定的无效情形,应当认定为合法有效,对双方当事人具有法律拘束力。本案的争议焦点是周泉是否具有解除权。一、依据补充条款(一)约定,孙鑫、姚远红逾期10个工作日办理贷款,周泉具有解除权,但周泉在2016年8月9日(双方庭审中确认的日期)协助孙鑫、姚远红至贷款银行办理手续,该日期已超过10个工作日,周泉以行为放弃解除权,该解除权消灭,现其以此为由主张解除,不予采纳。二、按照法律规定,经催告后在合理期限内未履行合同主要义务也可以行使解除权,但周泉发函后,未给予孙鑫、姚远红合理期限,孙鑫、姚远红在2016年11月17日发短信要求支付尾款和过户且于2016年12月22日将系争房屋的余款660,000元支付至法院账户,一审认为,孙鑫、姚远红的履约行为尚在合理期限内。综上,无论是合同约定或法律规定,周泉均不具有解除权,且系争房屋不存在法律或事实上不能履行的障碍,故双方签订的合同可以且应当继续履行,对周泉要求解除合同及相应违约金的诉讼请求,不予支持,对孙鑫、姚远红要求继续履行合同的反诉请求,予以支持,过户产生的费用按照合同约定由孙鑫、姚远红承担。

一审法院审理后,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,于二○一七年二月六日作出判决:一、驳回周泉的全部诉讼请求;二、周泉与孙鑫、姚远红于2016年7月5日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行;三、孙鑫、姚远红于判决生效之日起十日内支付周泉购房款660,000元;四、周泉于判决生效之日起十日内协助孙鑫、姚远红办理上海市金山区XX路XX弄XX号XX室房屋的过户手续,相关税费由孙鑫、姚远红承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2,600元,反诉案件受理费减半收取计8,340元,合计10,940元,由周泉承担。

本院查明

经本院审理查明,一审法院认定事实无误,本院依法予以确认。

本院另查明,买卖合同补充条款(一)第8条第(1)项约定:若乙方(孙鑫、姚远红)的购房贷款不足申请的额度,则乙方应于甲(周泉)、乙双方至房地产交易中心办理房屋过户手续,且交易中心出具受理单当日,补足该不足部分。第9条约定:甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务,若甲方违约,甲方应按本合同第十条第(一)款约定执行;若乙方违约,乙方应按本合同第九条第(一)款约定执行。

又查明,周泉于2016年9月29日向孙鑫、姚远红发出的函件由孙鑫、姚远红家人于2016年9月30日代收。

一审法院系于2016年10月9日受理本案,孙鑫、姚远红系于2016年10月20日签收本案起诉状副本等诉讼材料。

2016年11月3日,孙鑫、姚远红向一审法院提交民事答辩状,称:孙鑫、姚远红不同意周泉要求解除合同及支付违约金260,000元的诉讼请求。孙鑫、姚远红已经支付了首付款,并且正在履行贷款申请手续,孙鑫、姚远红有能力支付剩余房款,只是因中介的原因迟延了贷款申请的申办事宜。现在银行已经受理了孙鑫、姚远红的贷款申请,近日就能走完审批流程。孙鑫、姚远红认为其仅是逾期付款而不是不能付款,故不同意解除合同,请求继续履行合同。

2016年11月29日,孙鑫、姚远红向一审法院提起反诉。

还查明,孙鑫、姚远红在一审时提供了相关银行账户明细,旨在证明2016年11月15日孙鑫已筹齐了剩余房款。

一审庭审中,孙鑫、姚远红陈述,其一直在积极办理贷款手续,在2016年11月14日得知银行拒批贷款后,其在11月15日即筹齐了全部房款,并于11月17日通知周泉办理房屋买卖后续事宜,之后还曾发过律师函,但周泉没有答复。

二审审理中,双方共同确认,孙鑫、姚远红向周泉支付系争房屋房款共计660,000元,后周泉向孙鑫、姚远红返还了10,000元,故周泉实际收到系争房屋房款650,000元。孙鑫、姚远红还确认,其贷款手续的延期办理并非周泉方的原因所致。

另,周泉确认,其主张的违约赔偿金260,000元系按照总房价的20%计算取整所得,虽然合同对该违约金没有约定,但其当时曾要求签订该条款,系中介方和孙鑫、姚远红恶意串通欺骗、误导周泉才没有签订。

二审中,周泉称,双方在2016年9月30日碰面时孙鑫、姚远红已经收到周泉2016年9月29日发出的函件;孙鑫、姚远红则称9月29日的函件系由其家人在9月30日之后代收,但9月30日双方协商时周泉并未提及发函事宜,当时孙鑫、姚远红要求推迟付款,周泉表示同意,中介方也参与了协商。双方对以上各自的陈述均未能提供证据证明。

本院认为

本院认为,本案的争议焦点为周泉是否享有合同解除权。

一审法院认为,因周泉在双方约定的贷款手续办理期限届满后仍配合孙鑫、姚远红办理相关贷款申请手续,故周泉无权适用买卖合同补充条款(一)第8条第(2)项的约定行使合同解除权。又因为周泉在2016年9月29日向孙鑫、姚远红发函催告后并未给予其履行义务的合理期限,而孙鑫、姚远红在2016年11月17日发短信要求支付尾款、双方继续履行合同,并于2016年12月22日将剩余全部房款支付至一审法院,其履约行为尚在合理期限内,故周泉亦无法定的合同解除权。

对此,首先,本院认同一审法院关于周泉无权依照买卖合同补充条款(一)第8条第(2)项即孙鑫、姚远红逾期办理贷款手续的违约责任条款行使合同解除权的认定意见。

其次,就周泉是否享有法定合同解除权的问题。

1、根据买卖合同补充条款(一)第8条第(1)项的约定,孙鑫、姚远红购房贷款不足申请额度的,应在过户当日补足。虽然周泉在孙鑫、姚远红贷款手续办理存在迟延的情形下仍继续配合其办理贷款申请手续,即实际放弃了其就此享有的合同解除权,但因双方并未就过户期限变更过约定,孙鑫、姚远红也确认其贷款手续的迟延办理与周泉无涉,且周泉协助孙鑫、姚远红办理贷款手续系在2016年8月9日而离双方约定的过户日尚有一定期间,故孙鑫、姚远红仍负有在2016年9月30日与周泉共同向交易部门申请办理过户手续、补足购房贷款不足申请额度部分的房款。根据当事人的自认,孙鑫、姚远红的贷款申请在2016年9月30日并未获批,故孙鑫、姚远红实际应于2016年9月30日自行补足除交房尾款外的全部剩余房款660,000元。

2、根据合同法第九十四条的规定,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行,当事人可以解除合同。因孙鑫、姚远红并未在约定的2016年9月30日与周泉共同申办过户手续并补足房款,此应属于迟延履行买卖合同的主要义务,故孙鑫、姚远红是否存在“经催告后在合理期限内仍未履行”的情形,则系判断周泉是否享有合同解除权的关键。周泉在2016年9月29日的函件中明确表示,若孙鑫、姚远红未按约在2016年9月30日与周泉共同办理过户手续并付清房款则买卖合同解除,即周泉在该函件中确未给予孙鑫、姚远红合理的履约宽限期,故该函件的送达并不发生合同解除的法律效力。之后,周泉于2016年10月8日向一审法院提起本案诉讼,一审法院于10月9日受理本案。如果说,考虑到2016年10月1日至7日系法定节假日,亦不能视为周泉在起诉之前已给予孙鑫、姚远红继续履约的合理期限,但纵观孙鑫、姚远红的履约情况,其实际于2016年9月30日签收周泉9月29日发出的催告函件,故其对周泉要求严格按约履行否则即要行使合同解除权的意思系明知,孙鑫、姚远红作为违约方,在合同相对方已催告的情况下,基于诚信履约的原则,其应积极作为尽快履行合同以消除违约情形。但孙鑫、姚远红在2016年9月30日签收上述函件至2016年10月20日签收本案的起诉状副本等材料期间,并无证据证明孙鑫、姚远红有积极履约以消除违约情形的行为。孙鑫、姚远红在2016年10月20日明确知晓周泉已经以起诉方式正式行使合同解除权后,仍未有任何实质性的履约行为,在2016年11月3日的民事答辩状中,孙鑫、姚远红仍是强调其贷款申请因中介方迟延故还在审批中,其仅是逾期付款而不是不能付款。之后根据孙鑫、姚远红自述,其直至2016年11月14日得知银行拒绝放贷,故在11月15日筹齐剩余房款并于11月17日短信通知周泉继续履约。根据孙鑫、姚远红的自认,其是因银行最终拒绝放贷才另行筹款,但银行放贷与否系孙鑫、姚远红与案外人之间的法律关系而与周泉无涉,孙鑫、姚远红对周泉仍应按照买卖合同的约定履行,即在约定期限内贷款未获批孙鑫、姚远红即应自行补足相应房款,此不应以银行最终作出放贷与否的结论为前提。就孙鑫、姚远红在2016年11月17日短信通知周泉履约、之后将剩余房款交至法院是否属于已在合理期限内履约的问题,因2016年11月17日距离双方约定的最后过户日已迟延一个半月有余,在买卖双方没有特殊约定的情况下,该期间明显超过了二手房交易中通常约定的迟延付款宽限期,且结合当前房地产市场价格波动较大的客观实际,一个半月的时间显属过长而不利于对守约方利益的保护。此外,在系争房屋买卖合同履行过程中,周泉并不存在任何违约行为,其在孙鑫、姚远红迟延办理贷款手续而享有合同解除权的情况下仍继续配合孙鑫、姚远红办理贷款手续,充分显示了其履约的诚意;反观孙鑫、姚远红,其先是存在办理贷款手续迟延的违约行为,之后又未按约办理过户手续、支付剩余房款,在周泉以发函、起诉方式明确行使合同解除权的情况下,其仍无任何积极履约行为,而仅是从其自身利益出发在银行明确拒绝放贷的情况下才进行后续的筹款行为。由此,综合系争房屋买卖合同的实际履行情况,一审法院认定孙鑫、姚远红的履约行为尚在合理期限内,依据不足,本院不予认同。因孙鑫、姚远红迟延履行付款、过户义务,且经催告后亦未在合理期限内积极履行,故周泉要求解除双方之间的买卖合同,依法有据,本院对此予以支持。

第三,合同解除的后果处理。

因买卖合同解除,故周泉应返还孙鑫、姚远红收取的房款650,000元。

就周泉主张的违约赔偿金260,000元,因其计算标准缺乏合同依据,故不予支持。因买卖合同补充条款(一)第8条第(2)项系对周泉因孙鑫、姚远红迟延办理贷款手续而享有合同解除权并主张相应违约金的约定,而涉案买卖合同系因周泉享有法定解除权而解除,故不能适用上述约定确定孙鑫、姚远红应承担的违约金。另,补充条款(一)第9条对双方除贷款方面的违约责任再次予以认定,孙鑫、姚远红违约则应适用买卖合同第九条第(一)款的约定,但该条约定又系以合同继续履行为条件,故亦不适用于本案。鉴于双方对因孙鑫、姚远红迟延付款导致合同解除,孙鑫、姚远红应承担的违约责任并未作出明确约定,周泉也未提供其因合同解除遭受相应损失的切实证据,结合当前房地产市场的客观情况,并考虑到周泉实际占用孙鑫、姚远红支付的房款以及合同解除对孙鑫、姚远红可能造成的影响,为平衡当事人利益,本院对周泉的违约赔偿金的诉请,不予支持。

综上所述,一审判决不当,本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项第九十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:

裁判结果

一、撤销上海市金山区人民法院(2016)沪0116民初9591号民事判决;

二、解除周泉与孙鑫、姚远红就上海市金山区XX路XX弄XX号XX室房屋于2016年7月5日签订的《上海市房地产买卖合同》;

三、周泉于本判决生效之日起十日内返还孙鑫、姚远红房款人民币650,000元;

四、驳回周泉一审其余本诉诉请;

五、驳回孙鑫、姚远红一审全部反诉诉请。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费减半收取计人民币2,600元,一审反诉案件受理费减半收取计人民币8,340元,二审案件受理费人民币10,940元,均由孙鑫、姚远红共同负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长  张薇佳

审判员  唐建芳

审判员  盛伟玲

二〇一七年六月十三日

书记员  莫 莉

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