马晨杰、华蕾与钱尚蓓房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

已收藏,可进入个人中心查看

基本信息
审判人员:
焦明静   
案号:
(2017)沪0101民初8379号
案件类型:
民事 判决
审判日期:
2017-06-27
收藏
司法案例>正文阅览
马晨杰、华蕾与钱尚蓓房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
字数:2995
预计阅读:4min
审判人员:
焦明静   
案号:
(2017)沪0101民初8379号
案件类型:
民事 判决
审判日期:
2017-06-27
当事人信息

原告:马晨杰,男,1970年8月22日出生,汉族,住上海市黄浦区。

原告:华蕾,女,1972年11月1日出生,汉族,住上海市黄浦区。

两原告共同委托代理人:池海峰,上海市同建律师事务所律师。

两原告共同委托代理人:林琪,上海市同建律师事务所律师。

被告:钱尚蓓,女,1948年10月8日出生,汉族,住上海市黄浦区。

委托诉讼代理人:李自力,上海申浩律师事务所律师。

审理经过

原告马晨杰、华蕾与被告钱尚蓓返还原物纠纷一案,本院于2017年3月27日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告马晨杰、华蕾的委托代理人池海峰,被告钱尚蓓的委托代理人李自力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

马晨杰、华蕾向本院提出诉讼请求:要求被告支付已收取的自2016年1月1日起至2016年6月24日止的房屋租金43,306.45元。事实与理由:两原告与被告及共同产权人于2015年11月6日就其共同名下的上海市西藏南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)出售给两原告之相关事宜签订《上海市房地产买卖合同》一份。两原告已按约支付5,570,000元购房款,双方亦办理完转让过户手续,两原告已取得涉案房屋产权证,但被告并未按照房屋买卖合同之约定将房屋交付给两原告,期间仍在收取房屋租客的租金。因房屋租金属于孳息,应归房屋所有权人享有,故两原告提起诉讼。

被告辩称

钱尚蓓辩称:不同意原告的诉讼请求。被告于2013年与案外人签订涉案房屋租赁合同,租期至2016年12月24日,后才与原告签订房屋买卖合同。基于买卖不破租赁的原则,被告仍然有权收取租金,在先有租赁情况下进行的买卖,并未侵犯原告的物权。另,2016年6月27日,黄浦区法院就(2016)沪0101民初5462号案件作出判决,判决被告按照每日400元的标准支付违约金,若折算月租金为12,000元,远高于被告与案外人订某的租金标准,原告只能选择违约金或租金赔偿,而不能两者都主张,被告已实际支付的违约金金额远高于租金,已对原告进行了赔偿。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院依法调取了(2016)沪0101民初5462号案件中的部分证据,并组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

2015年11月6日,两原告(买受人)与被告(并代案外人金某2)、案外人金某1(卖售人)就涉案房屋买卖签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX),约定卖售人将涉案房屋以4,850,000元的价格转让给买受人;卖售人于2015年12月31日前腾出房屋并通知买受人进行验收交接,买受人应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验,查验后以签订房屋交接书为房屋转移占有的标志;卖售人未按上述约定期限交接房地产的,应向买受人支付违约金,违约金按买受人已付款的日万分之三计算,自卖售人应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止。同日,双方签订《房地产买卖合同之补充协议》,其中第一条约定系争房屋总成交价为5,630,000元,其中合同价为4,850,000元,剩余780,000元为搬迁及固定装修设施补贴费;第四条约定:鉴于该房地产内已设定租赁关系,在双方办理完结交房手续前,卖售人应与该房地产内的承租人解除该租赁合同并办妥相关事宜;第六条约定如有一方未按本协议约定履行上述条款的,则属违约,分别按照《上海市房地产买卖合同》的相关条款追究违约责任。

合同签订后,两原告支付房款5,570,000元。2015年12月16日,两原告取得涉案房屋所有权证。

本院查明

另查明,被告钱尚蓓与案外人阮某某于2013年12月15日签订《房屋租赁合同》一份,约定钱尚蓓将系争房屋出租给阮某某使用,租赁期限自2013年12月25日至2016年12月24日,月租金为7,500元。

2016年3月2日,马晨杰、华蕾以逾期交房为由向本院起诉金某2、钱尚蓓、金某1【案号为(2016)沪0101民初5462号】,要求法院判令:1.三被告将系争房屋交付给两原告;2、三被告支付两原告自2016年1月1日起至实际交付房屋之日止的违约金,以已付房款5,570,000元为基准,按日万分之三计算;3、三被告支付两原告自2016年1月1日起至实际交付房屋之日止的赔偿金,以两原告已支付的搬迁及固定装修设施补贴费780,000元为基准,按年利率6%计算。本院依法追加阮某某作为第三人参加诉讼,并于2016年6月27日作出判决,认为:“三被告未按约交付,属违约;鉴于该房屋在被买卖前已被出租给第三人使用,且原告在签订房屋买卖合同时明知该房屋上存在租赁关系,根据法律规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,故两原告要求三被告即刻交付系争房屋,本院难以支持;两原告应在被告与第三人间租赁合同关系终止后,再行主张交付房屋。三被告未按合同约定交付两原告房屋,应当承担相应的违约责任,双方约定的违约金的金额过分高于造成的损失,本院综合考虑合同履行情况、当事人的主观过错程度等因素依法予以调整。原告要求被告另外再行支付赔偿金无合同及法律依据,本院难以支持。”故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条第一百一十四条第二款第二百二十九条《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,判决:“一、被告金某2、钱尚蓓、金某1应在本判决生效之日起十五日内支付原告马晨杰、华蕾逾期交付房屋的违约金,按每日人民币400元计算,自2016年1月1日起支付至实际交付房屋之日止;二、驳回原告马晨杰、华蕾的其它诉讼请求”。后该判决生效,金某2、钱尚蓓、金某1支付马晨杰、钱尚蓓违约金97,600元(付至2016年8月31日);2016年8月31日,马晨杰、钱尚蓓取得涉案房屋。

另,本案诉讼中,原、被告双方均确认,阮某某支付给被告涉案房屋租金至2016年6月24日。

本院认为

本院认为,租金属于法定孳息的范畴。根据法律规定,法定孳息的归属,当事人有约定的,按照约定处理;没有约定或约定不明确的,按照交易习惯处理。本案中,钱尚蓓为涉案房屋原所有权人之一,其在涉案房屋出售给两原告前,与案外人订某房屋租赁合同;而两原告与钱尚蓓、案外人金某2、金某1签订的《房地产买卖合同之补充协议》中约定,涉案房屋办理交接前,钱尚蓓、金某2、金某1应解除与承租人就涉案房屋建立的房屋租赁合同关系。根据该约定,两原告不参与钱尚蓓与案外人的房屋租赁合同关系,故租金的收取也与两原告无关。就钱尚蓓、金某2、金某1逾期交付房屋所应对两原告承担的违约责任,本院已在(2016)沪0101民初5462号案件民事判决书中予以判明。故现两原告要求被告返还租金的请求,本院难以支持。

综上,依照《中华人民共和国物权法》第一百一十六条第二款之规定,判决如下:

裁判结果

驳回原告马晨杰、华蕾的诉讼请求。

案件受理费人民币883元,因适用简易程序,减半收取计人民币441.50元,由马晨杰、华蕾负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

审判人员

审判员焦明静

二〇一七年六月二十七日

书记员徐公允

指南
反馈
微信
APP
置顶

意见反馈

下线申请
×


申请下线文书 《申请须知》 2014年1月1日起,最高人民法院在全国范围内实施裁判文书网上公开。 这是司法改革的一项重要举措,对贯彻落实审判公开原则,促进司法公正,提升司法公信力有着深远的积极意义。 作为一家非盈利性、非商业性网站,聚法案例 所有裁判文书都来自法院依法公开的数据,免费提供给法律社区检索查阅。 根据《最高人民法院关于人民法院在互联网公布裁判文书的规定》第十一条“……确因法定理由或者其他特殊原因需要撤回的, 应当由高级人民法院以上负责互联网公布裁判文书的专门机构审查决定,并在中国裁判文书网办理撤回及登记备案手续”, 如对文书的公开或者涉及隐私的内容有异议,请与相关法院有关部门联系。法院处理之后,聚法案例 会进行同步操作。 另,聚法案例 对法院发布的文书内容没有勘误及修改的权利,因此不接受对文书内容进行修改或者选择性屏蔽的申请,敬请谅解。 若对裁判文书的公开是否需要当事人同意以及是否侵害了当事人的权利等方面仍持有疑问,建议向法院或者律师咨询。

附:《最高人民法院关于人民法院在互联网公布裁判文书的规定》