陈耀贺、洪桂花房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
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陈耀贺、洪桂花房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
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审理法院:
审判人员:
案号:
(2017)闽02民终3496号
案件类型:
民事 判决
审判日期:
2017-07-26
当事人信息

上诉人(原审被告):陈耀贺,女,1944年5月18日出生,香港居民,住香港九龙。

委托诉讼代理人:李安荣,福建金方正律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):洪桂花,女,1963年1月7日出生,汉族,住厦门市思明区。

委托诉讼代理人:马万辉,福建东方格致律师事务所律师。

委托诉讼代理人:蔡慧红,福建东方格致律师事务所律师。

审理经过

上诉人陈耀贺因与被上诉人洪桂花房屋买卖合同纠纷一案,不服福建省厦门市思明区人民法院(2016)闽0203民初6349号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人诉称

陈耀贺上诉请求:撤销原判,将案件发回重审或改判驳回洪桂花的一审诉讼请求;一、二审诉讼费用由洪桂花承担。理由如下:一、陈耀贺与洪桂花于2010年4月14日签订的《房产买卖协议》属无效合同。本案讼争房屋的土地房屋权证已于2009年2月17日被厦门市国土资源与房产管理局撤销,房屋权属恢复登记在陈庆耳名下,陈耀贺无权处分讼争房屋。二、洪桂花的诉讼请求已经超过诉讼时效,已丧失胜诉权,其诉求应予驳回。三、洪桂花主张的律师代理费明显过高,且未实际支付,该诉求不应予以支持。四、洪浩全与本案的审理结果具有法律上的利害关系,应依法追加为本案的第三人。

被上诉人辩称

洪桂花答辩称:一审认定事实清楚,适用法律正确,证据充分,请求驳回上诉,维持原判。

一审原告诉称

洪桂花向原审法院起诉请求:1.陈耀贺立即将址于本市思明区开元路253号第二、三层的房产过户登记至洪桂花名下;2.陈耀贺立即向洪桂花交付址于本市思明区开元路253号第二、三层的房产;3.陈耀贺立即向洪桂花支付因诉讼所支出的律师代理费21375元。

一审法院查明

原审法院认定事实:陈耀贺于2010年4月13日在厦门市公证处办理了一份特别授权委托书,委托梁连泉办理讼争房屋的收回、出售、出租、抵押担保、典当事宜。洪桂花与陈耀贺于2010年4月14日签订一份《房产买卖协定》约定,陈耀贺将址于本市思明区开元路253号(面积107.64㎡)、255号(面积111.72㎡)、257号(面积109.16㎡)房产以及大同路136号(面积53.92㎡)房产出售给洪桂花或洪桂花指定的买受人;上述房产面积共计382.44平方米,按每平方米4500元出售,总价为1720980元;付款方式为手续办妥一次性付清全款;陈耀贺保证上述房产权属清晰,不存在任何权利瑕疵;陈耀贺已于2010年4月13日特别委托梁连泉办理讼争房屋事宜;陈耀贺在办理房屋买卖公证手续当日,在保持房屋现状的情况下将房屋交付给洪桂花管业、使用并将产权档案全部交付给洪桂花;若因违约导致诉讼,违约方需赔偿守约方为处理纠纷产生的包括差旅费、律师费、诉讼费等在内的一切损失。协定签订后,洪桂花于当日向陈耀贺支付购房款1720980元,陈耀贺亦向洪桂花出具收据,确认收到上述购房款。另查明,址于本市思明区开元路253号的房产系陈庆耳、刘棉的产业。陈庆耳、刘棉约于1947年、1968年在越南相继去世。

2007年12月7日,陈耀贺向土房局提交了厦门市鹭江公证处(2007)厦鹭证内字第04111号《继承公证书》,土房局因此于2008年7月14日为陈耀贺办理了上述房屋的第二、三层的土地房屋权属登记。2009年2月17日,土房局作出厦国土房权籍(2009)5号文件,以厦门市鹭江公证处撤销了上述《继承公证书》为由,撤销了土房局颁发的权属人为陈耀贺的上述房屋权属登记。陈耀贺因此以邱迎治、陈鹭薇、陈金龙为被告向原审法院提起共有物分割纠纷诉讼,原审法院以(2016)闽0203民初1470号立案受理,于2016年2月2日作出民事调解书确认内容包括:址于本市思明区开元路255号二、三层、大同路136号共四层的房产归邱迎治、陈鹭薇、陈金龙所有;址于本市思明区开元路253号、257号的房产以及政府侨房落实政策退还的其余房产均归陈耀贺所有。上述调解书生效后,陈耀贺向土房局申请办理权属登记手续,土房局于2016年4月23日在《厦门日报》刊登了异议公告。洪桂花因本案一审诉讼支付律师费21375元。

原审中,陈耀贺主张其取得址于本市思明区开元路253号、257号房产权属后,已于2016年3月31日将上述房产出卖给洪浩全,并已收取了全部购房款,正在办理过户手续。洪桂花认为陈耀贺恶意一房两卖,相关款项往来无论是否用于支付购房款,均与本案无关。

一审法院认为

原审法院认为,洪桂花与陈耀贺签订的上述《房产买卖协定》系当事人真实意思表示,内容不违反法律规定,属有效合同。讼争房屋虽然于2007年至2009年间历经权属登记后又被撤销的情形,但相关当事人于2016年2月2日通过司法途径对相关房产的权属进行了重新确认后,此时上述协定已然具备了继续履行的条件,陈耀贺在已收取洪桂花全额购房款的情形下又欲将房屋出售他人显然有悖合同义务和诚实信用原则。洪桂花要求陈耀贺交付讼争房屋并办理过户手续以及要求陈耀贺承担律师费的主张符合法律规定及双方当事人约定,予以支持。陈耀贺提出的上述合同无效及诉讼时效等抗辩均缺乏事实和法律依据,不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决:一、陈耀贺于判决生效起十日内将址于本市思明区开元路253号二、三层房产过户登记至洪桂花名下;二、陈耀贺于判决生效起十日内将址于本市思明区开元路253号二、三层房产交付给洪桂花;三、陈耀贺于判决生效起十日内偿还洪桂花律师代理费21375元。案件受理费334元、财产保全费5000元,由陈耀贺负担。

本院查明

经审理查明,洪桂花对一审查明的事实没有异议。陈耀贺除对“洪桂花因本案诉讼支付律师费21375元”有异议外,对一审查明的其余事实无异议。对双方当事人均无异议的事实,本院予以确认。

二审另查明,洪浩全因与陈耀贺房屋买卖合同纠纷,于2017年2月27日向厦门市思明区人民法院起诉,请求确认:1.洪浩全与陈耀贺于2016年3月31日签订的《房屋买卖居间协议书》合法有效;2.位于厦门市思明区开元路253号第二、三层和开元路257号第二、三层房屋归洪浩全所有,陈耀贺配合洪浩全办理房屋过户手续。该案审理过程中,思明区法院根据洪浩全提出的财产保全申请,作出(2017)闽0203民初4024号民事裁定:查封、冻结陈耀贺名下位于厦门市思明区开元路253号第二、三层和开元路257号第二、三层房屋。2017年4月19日,思明区法院作出(2017)闽0203民初4024号民事判决:一、确认洪浩全与陈耀贺于2016年3月31日签订的编号为1580454的《房产买卖居间协议书》有效;二、驳回洪浩全的其他诉讼请求。洪浩全与陈耀贺均未提出上诉,该民事判决已发生法律效力。另,洪桂花于2017年7月13日将律师代理费支付至福建东方格致律师事务所账户。以上事实,有(2017)闽0203民初4024号民事裁定、(2017)闽0203民初4024号民事判决、转账凭证以及双方当事人的陈述为证。

本院认为

本院认为,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”。虽然讼争房屋的权属登记曾于2009年2月17日被撤销,但洪桂花与陈耀贺于2010年4月14日签订的《房产买卖协定》,系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,应认定为有效合同。况且,讼争房产已于2016年2月2日思明区法院作出的(2016)闽0203民初1470号民事调解书中再次确认归陈耀贺所有,陈耀贺已向土房局申请办理权属登记手续。陈耀贺以其无权处分讼争房为由主张《房产买卖协定》无效,缺乏依据,不予采纳。

陈耀贺于2010年4月14日将讼争房屋卖与洪桂花,同日收取洪桂花全额购房款。陈耀贺又于2016年3月31日将讼争房卖与洪浩全,其行为构成一房二卖。对于一房数卖合同履行问题的处理原则是:如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。洪桂花与陈耀贺签订《房产买卖协定》并收取全额购房款的时间为2010年4月14日,早于陈耀贺与洪浩全签订《房屋买卖居间协议书》的时间2016年3月31日。就陈耀贺与洪浩全的房屋买卖合同纠纷,洪浩全已另案起诉,法院已作出判决驳回洪浩全要求陈耀贺配合办理房屋过户手续的诉讼请求,该民事判决已发生法律效力。原审认定陈耀贺向洪桂花交付讼争房屋并办理过户手续并无不当。另,洪浩全与陈耀贺的房屋买卖合同纠纷已另案处理,本案未追加洪浩全为第三人参加诉讼并无不当。

另,陈耀贺关于洪桂花的诉讼请求已经超过诉讼时效的上诉缺乏依据,不予采纳。根据《房产买卖协定》的约定,若因违约导致诉讼,违约方需赔偿守约方为处理纠纷产生的包括差旅费、律师费、诉讼费等在内的一切损失。本案中,陈耀贺的行为已构成违约,洪桂花要求陈耀贺负担因本案所支出的律师费具有合同依据,且该费用在二审审理过程中已实际支付,陈耀贺的该项上诉无理,不予采纳。综上,上诉人陈耀贺的上诉请求缺乏依据,应予驳回。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

裁判结果

驳回上诉,维持原判。

本案二审案件受理费334元,由上诉人陈耀贺负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长 吴丽雪

审判员 江 伟

审判员 郑文雅

二〇一七年七月二十六日

代书记员 巫粤峰

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