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伊犁华天房地产开发有限公司与乌鲁木齐信诚信典当有限公司、杜洪民等民间借贷纠纷二审民事判决书
字数:23105
预计阅读:33min
案号:
(2017)新民终117号
案件类型:
民事 判决
审判日期:
2017-05-19
案由:
当事人信息

上诉人(原审被告):伊犁华天房地产开发有限公司。住所地新疆霍尔果斯口岸振兴路13号103室。

法定代表人:杜洪民,该公司总经理。

委托诉讼代理人:焦永超,广东汉章律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):乌鲁木齐信诚信典当有限公司。住所地新疆乌鲁木齐市北京南路946号金坤大厦1101室。

法定代表人:李志良,该公司董事长。

委托诉讼代理人:王海刚,北京德恒(乌鲁木齐)律师事务所律师。

委托诉讼代理人:刘麟,北京德恒(乌鲁木齐)律师事务所律师。

原审被告:杜洪民,男,1962年5月4日出生,汉族,住新疆伊宁市。

原审被告:周大华,男,1961年1月26日出生,汉族,住新疆乌鲁木齐市。

原审被告:郭大宝,男,1971年3月22日出生,汉族,住新疆伊宁市。

原审被告:鲍永军,男,1963年1月9日出生,满族,住新疆伊宁市。

以上四名原审被告共同委托诉讼代理人:焦永超,广东汉章律师事务所律师。

审理经过

上诉人伊犁华天房地产开发有限公司(以下简称伊犁华天房地产公司)因与被上诉人乌鲁木齐信诚信典当有限公司(以下简称信诚信典当公司)、原审被告杜洪民、周大华、郭大宝、鲍永军民间借贷纠纷一案,不服乌鲁木齐市中级人民法院(2016)新01民初493号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人伊犁华天房地产公司及原审被告杜洪民、周大华、郭大宝、鲍永军的共同委托诉讼代理人焦永超、被上诉人信诚信典当公司的委托诉讼代理人王海刚、刘麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

一审原告信诚信典当公司于2016年9月18日向乌鲁木齐市中级人民法院起诉请求:1.伊犁华天房地产公司偿还借款本金1500万元;2.伊犁华天房地产公司支付自2014年1月21日至实际偿还之日的利息(按月利率2%计算,自2014年1月21日至2016年8月31日的利息为953万元);3.杜洪民、周大华、郭大宝、鲍永军对伊犁华天房地产公司的上述责任承担连带责任。事实与理由:2013年6月,伊犁华天房地产公司以霍尔果斯总部基地2号楼45套住宅、3号楼、4号楼54套商铺(在建工程,建筑面积合计9813.91平方米)作为当物向我公司申请典当借款1500万元,我公司与伊犁华天房地产公司拟签订《房地产抵押合同》,但因伊犁华天房地产公司的原因,其提供的典当房产不能办理抵押登记,经与伊犁华天房地产公司协商后约定,我公司与伊犁华天房地产公司对典当物品签订买卖合同,并办理预售登记,然后双方又签订典当合同,以房屋买卖合同作为伊犁华天房地产公司典当借款的担保。2013年6月25日,我公司与伊犁华天房地产公司签订了《商品房买卖合同》,并办理了房地产买卖预售登记。2013年6月26日双方又签订了《房地产典当合同》。同日,我公司向伊犁华天房地产公司转账1500万元,伊犁华天房地产公司给我公司出具了《借据》。2013年12月25日还款期限届满,伊犁华天房地产公司无力偿还借款,经我公司与伊犁华天房地产公司协商后签订了《续当合同》,约定还款期限延长至2014年3月25日,同时,合同约定杜洪民、周大华、郭大宝、鲍永军为伊犁华天房地产公司的借款提供连带保证。2014年1月21日后,伊犁华天房地产公司停止向我公司支付利息,2014年3月25日续当期满,伊犁华天房地产公司未按约定偿还借款本金,经我公司多次索要,伊犁华天房地产公司拒不给付,故诉至人民法院,请求人民法院支持我公司的诉讼请求。

一审被告辩称

一审被告伊犁华天房地产公司、杜洪民、周大华、郭大宝、鲍永军辩称,第一、信诚信典当公司提起本案诉讼所依据的《房地产典当合同》的主要条款均是虚假的、无法履行的条款,该合同因缺少必备条款始终不具备成立的要件,合同不成立,合同也不具有法律效力。《房地产典当合同》是信诚信典当公司单方制作的格式合同。合同签订时间是2013年6月26日,合同公证的时间是2013年7月2日。合同约定的当物是我公司位于霍尔果斯口岸的45套住宅和54套商铺。但是在典当合同签订之前,我公司与伊犁华天房地产公司于2013年6月25日签订了四份《商品房买卖合同》,约定由信诚信典当公司购买我公司位于霍尔果斯口岸的上述45套住宅和54套商铺,约定售价15000107元,该买卖合同约定的标的即为典当合同的典物。2013年6月25日,霍尔果斯口岸房产管理部门对上述《商品房买卖合同》进行了买卖预售登记和备案,以国家公示、公信力确定了《商品房买卖合同》的合法有效,确认该合同约定的房产归信诚信典当公司。自2013年6月25日至今,该房产归信诚信典当公司的事实始终没有变。2016年6月13日新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院(以下简称伊犁州分院)扣押了上述45套住宅和54套商铺,也确认房产是信诚信典当公司的。《房地产典当合同》约定的条款是虚假的、无法履行的条款,依照《典当管理办法》第三条,并参照合同法第12条的规定,该合同是无效合同;第二、我公司与信诚信典当公司签订及履行《商品房买卖合同》在先,典当合同及补充协议在后。商品房买卖合同是经国家机关确认,公示的生效合同,且已经实际履行,产生了物权变更的法律后果。商品房买卖合同的效力高于典当合同。2013年6月26日签订房地产典当合同前,我公司拟提供抵押担保的涉案房产已经取得了《建筑用地规划许可证》及《商品房预售许可证》,完全满足在建工程的销售及抵押登记条件。同时,我公司已经取得了房屋土地使用权证,已经达到了典当合同《补充合同》约定的撤销《商品房买卖合同》的条件,但信诚信典当公司拒绝撤销《商品房买卖合同》,而且试图进一步完善《商品房买卖合同》,刻意追求买卖合同的后果;第三、本案中《房地产抵押合同》虽然签订和公证,但仍然是无效合同。抵押物已经易主,并不在我公司名下,并且抵押物无法办理抵押登记,抵押合同无效。信诚信典当公司持有的债权凭证《借据》,并没有产生的事实根据,是以合法形式掩盖非法目的的,是一份无效证据。本案债权是典当合同,借据是典当合同产生的唯一根据。典当合同是不能产生借款的。典当合同不是合同法规定的有名合同,当然也不能等同于借款合同。依据特殊法优于一般法的原则,本案应当依照《典当管理办法》认定相关事实,不能比照合同法中的借款合同认定和处理本案。借据是信诚信典当公司提供的格式合同,借据从形式到内容均根本否定了典当合同。信诚信典当公司还接收了我公司支付的典当月综合费。本案中根本不存在当物和抵押物,无法产生该综合费用;第四、信诚信典当公司不具备贷款人的法定资格,其发放贷款的行为,违反了相关法规的规定,是无效合同。信诚信典当公司已经按照《商品房买卖合同》支付了购房款,已经实际取得了溢价超值的房产,信诚信典当公司债权自2013年6月26日已经消灭。假设典当合同成立和生效,从法律规定的先履行抗辩权来看,我公司因《商品房买卖合同》售房产生的债权早于信诚信典当公司典当合同的当金债权到期。依据合同法第67条规定,即使典当合同无瑕疵,我公司依法享有先履行抗辩权,信诚信典当公司的第一项诉请不成立。信诚信典当公司主张利息没有事实依据。典当合同约定当金月利率为0.3%,折合年利率为3.6%,信诚信典当公司诉请按照月息2%支付利息,没有事实依据。信诚信典当公司第三、四项诉讼请求是基于第一、二项诉请,第一、二项诉请不能成立,三、四项诉请亦不能成立;第五、信诚信典当公司已经向我公司非法索取了当金综合费2552000元,请求人民法院判令信诚信典当公司退还此款。综上,信诚信典当公司提起本案诉讼没有事实及法律依据,诉讼请求均不成立,系虚假诉讼,请求人民法院驳回。

一审法院查明

乌鲁木齐市中级人民法院一审查明以下事实:

第一,关于伊犁华天房地产公司与信诚信典当公司签订房屋典当合同及房产抵押合同的相关事实。

2013年6月,伊犁华天房地产公司向信诚信典当公司提出《项目借款申请报告》,伊犁华天房地产公司拟需要项目建设资金1500万元,以将取得的售房款进行偿还。2013年6月19日,伊犁华天房地产公司向信诚信典当公司提出《企业典当申请书》。

2013年6月26日,伊犁华天房地产公司与信诚信典当公司签订了《房地产典当合同》,内容为:"鉴于乙方因支付部分土地出让金及购置设备需向甲方申请借款。第1条:典当当物。1.1:乙方自愿将位于霍尔果斯口岸振兴路总部基地二楼45套住宅(建筑面积合计:3817.21平方米)作为财产抵押物进行典当(以下统称典当物),并保证典当物权属清楚无争议。合同中对具体当物详细列表。1.2:乙方自愿将位于霍尔果斯口岸振兴路"霍尔果斯总部基地"三号楼、四号楼54套商铺(建筑面积合计5996.70平方米)作为财产抵押物进行典当。合同中对具体当物详细列表。第2条:典当金额。双方确定的典当金额为1500万元。第3条:典当期限。3.1:典当期限自2013年6月26起至2013年12月25日,共计182天,当期不足5天的,按5天计算。3.3:本合同记载的典当金额、发放日期、到期日期与当票不一致时,以当票记载为准。当票为本合同的主要组成部分,与本合同具有同等法律效力。第4条:当金利率及综合费率。4.1:当金月利率为0.3%,月综合费率为2.5%,以当票记载为准。第6条:特别约定。6.1:乙方自愿将本协议第1条指向的当物抵押给甲方,并另行签订《房地产抵押合同》"等共计20条合同条款。

2013年6月26日,信诚信典当公司(甲方抵押权人)与伊犁华天房地产公司(乙方抵押人)签订《房地产抵押合同》,内容为:"第1条:依据双方签订的《房地产典当合同》,乙方愿意以其合法拥有的房产以不转移占有的方式抵押给甲方,为乙方履行《房地产典当合同》项下的全部义务提供抵押担保。第2条:抵押房产。2.1:坐落新疆伊犁哈萨克自治州霍尔果斯口岸兰新路"霍尔果斯"总部基地;2.2:建筑面积:45套住宅、54套商铺,建筑面积合计9813.91平方米;2.3:房屋性质:在建工程;2.5:抵押期限:自2013年6月25日起至2015年6月25日止。合同中明确了抵押房产明细表。第5条:抵押登记。本合同签订之日起5个工作日内,甲乙双方按照当地房产登记管理权限至市或区(县)的房产登记部门申请办理房产抵押登记,申领《房产他项权利证》、《土地他项权利证》,并将上述原件及《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》原件交付甲方保管"等共计18条合同条款。

2013年6月26日,信诚信典当公司(甲方)与伊犁华天房地产公司(乙方)签订《补充合同》,内容为:"鉴于乙方于2013年6月向甲方申请典当借款1500万元,期限陆个月,乙方用位于霍尔果斯兰新路霍尔果斯.总部基地2号楼45套住宅,3号楼、4号楼54套商铺(建筑面积合计:9813.91平方米)提供抵押担保,由于乙方原因,现阶段无法办理房地产抵押登记,改为办理房地产买卖预售登记,现经甲乙双方充分协商,达成如下协议:一、乙方取得以上当金后即刻至伊犁国土资源局霍尔果斯口岸分局缴纳土地出让金1045万元并办理位于霍尔果斯兰新路以东、振兴路以北、卡拉苏河以西地块,出让宗地编号为2-2-11,总面积47897.70平方米的土地使用证。二、乙方取得以上土地使用证后,甲、乙双方至房产部门撤销以上房地产买卖预售登记同时并办理在建工程抵押登记手续等共计三条合同条款"。

2013年6月26日,伊犁华天房地产公司给信诚信典当公司出具《借据》内容为:"债务人伊犁华天房地产公司今借到信诚信典当公司1500万元,已足额收讫,典当期限为陆个月,自2013年6月26日至2013年12月25日。当金月利率为0.3%,月综合费率为2.5%,逾期还款继续按照第2条支付息费,同时按未还款额的5.0‰/日支付违约金。本借据作为《房地产典当合同》的附件,与主合同《房地产典当合同》具有同等法律效力"。

2013年6月26日,信诚信典当公司通过兴业银行给伊犁华天房地产公司电汇1500万元,用途书写"借款"。同日,伊犁华天房地产公司给信诚信典当公司出具了《收据》,收到了信诚信典当公司当金1500万元。

2014年6月25日,信诚信典当公司(甲方:债权人、抵押权人)与伊犁华天房地产公司(乙方:债务人、抵押人)、杜洪民、周大华、鲍永军(担保人:丙方)签订《还款协议书》,内容为:"乙方、丙方于2013年6月26日与甲方签订了《房地产典当合同》和《保证合同》、《房地产抵押合同》,乙方向信诚信典当公司借款1500万元,借款期限自2013年6月26日至2013年12月25日止。由于乙方现无法偿还此笔贷款,丙方自愿为乙方该笔借款提供担保并承担连带责任,现经甲、乙、丙三方协商达成如下协议:一、乙方至2014年6月20日共欠甲方本金1500万元,利息2114000元,罚息162073.76元,总合计17276073.76元。三方对以上事实无异议。二、乙方与甲方协商分期还款,2014年7月25日前归还全部所欠利息,2014年10月25日归还全部本金及利息。三、丙方自愿为乙方该笔债务提供担保并承担保证责任,保证范围包括该笔借款本金1500万元、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、公证费等债权人实现债权的一切费用。担保期限为债务人履行债务期限届满之日起两年。四、抵押人承诺继续以其所有的原提供的抵押物的财产进行抵押"等共计七条合同条款。

第二,关于信诚信典当公司与伊犁华天房地产公司签订商品房买卖合同的相关事实。

2013年6月25日,出卖人伊犁华天房地产公司与买受人信诚信典当公司签订《商品房买卖合同》,内容为:"第一条:项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于霍尔果斯口岸振兴路13号,编号为2-3-11的地块的土地使用权。该块土地面积为47897.70平方米,规划用途为住宅。出卖人经批准,在上述地块上建设商品房。建设工程规划许可证号为建字第XXX号,施工许可证号为XXX。第二条:商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为霍尔果斯口岸房地产管理局,商品房预售许可证号为新建房许字XXX号。第三条:买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房(其房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表为准)为本合同第一条规定的项目中的:第2幢1单元见附件五号房。该商品房的用途为住宅。备注:2幢楼一单元共45套房。第四条:计价方式与价款。1.按建筑面积计算,该商品房单价为1261.47元,总金额为4500004元。第六条:付款方式及期限。买受人于2013年6月25日付房款4500004元已付清"等共计二十四条合同条款。合同《附件四》为伊犁华天房地产公司向霍尔果斯房产局作出的《说明》。内容为:经我公司与信诚信典当公司协商,将原房屋买卖合同房源表中(NO-HT00025)三套单身公寓(2-1-702,21-802,2-1-902)变更为(2-2-402,2-2-502,2-2-602),特此说明,请贵局予以办理为感。合同《附件五》为2号楼1单元房源表。同日,出卖人伊犁华天房地产公司与买受人信诚信典当公司另行签订《商品房买卖合同》,伊犁华天房地产公司向信诚信典当公司出售2单元401、501、502号房。房款40万元,买受人于2013年6月25日已付清。同日,出卖人伊犁华天房地产公司与买受人信诚信典当公司另行签订《商品房买卖合同》,伊犁华天房地产公司向信诚信典当公司出售第3幢1、2、3单元,合同《附件五》中三号楼商品房源。房款4500006元,买受人于2013年6月25日已付清。同日,出卖人伊犁华天房地产公司与买受人信诚信典当公司另行签订《商品房买卖合同》,伊犁华天房地产公司向信诚信典当公司出售第4幢1、2单元,合同《附件五》中四号楼商品房源。房款5600097元,买受人于2013年6月25日已付清。上述四份商品房买卖合同签订后,伊犁华天房地产公司实际并未向信诚信典当公司支付房款。

2015年1月9日,信诚信典当公司向伊犁华天房地产公司作出《关于配合办理转让备案<商品房买卖合同>所列房产相关手续的函》,内容为:"我公司与贵公司于2013年6月25日在霍尔果斯口岸房地产管理局签订了四份商品房买卖合同。面积共计9677.5平方米。经我公司决定,现转让上述已备案商品房买卖合同所列房产,请贵公司配合办理相关手续"。

第三,关于信诚信典当公司与伊犁华天房地产公司办理《具有强制执行效力的债权文书公证书》、《执行证书》及相关执行事实。

2013年7月2日,新疆维吾尔自治区公证处作出(2013)新证经字第XXX号《具有强制执行效力的债权文书公证书》,内容为:"对涉案的《房地产典当合同》、《房地产抵押合同》、《保证合同》进行公证,并有自愿接受人民法院强制执行的承诺。本公证书具有强制执行的效力"。

2015年12月23日,新疆维吾尔自治区公证处作出(2015)新证经字第XXX号《执行证书》,内容为:"申请执行人信诚信典当公司、被执行人伊犁华天房地产公司(债务人)、周大华(保证人)。执行标的为:借款本金1500万元,利息577000元,公证费5万元,合计2082万元。另,被执行人伊犁华天房地产公司、周大华还应共同承担自2015年8月21日至本案执行完毕之前产生的逾期利息,在执行时一并执行"。

2016年4月5日,信诚信典当公司向本院伊犁州分院提出强制执行申请。伊犁华天房地产公司作为该案件的被执行人向本院伊犁州分院提出了不予执行申请。

2016年7月25日,本院伊犁州分院作出(2016)新40执23-1号《执行裁定书》,认为公证机关赋予强制执行效力的债权文书应当债权债务关系明确,本案中双方对基础法律关系各持己见,属权利义务关系不明确,不符合赋予强制执行效力公证债权文书应具备的条件,所以被执行人伊犁华天房地产公司的申请成立。裁定:不予执行新疆维吾尔自治区公证处(2015)新证经字第17952号公证书。

第四,关于伊犁华天房地产公司向信诚信典当公司已支付款项的事实。2013年9月4日、2013年9月9日、2013年9月18日、2013年10月20日,伊犁华天房地产公司分别向信诚信典当公司汇款200000元、210000元、434000元、420000元,书写用途为"预付款"。2013年12月20日,伊犁华天房地产公司向信诚信典当公司兴业银行汇款854000元,书写用途为"付利息"。2014年1月21日,伊犁华天房地产公司向信诚信典当公司兴业银行汇款434000元,书写用途为"还款"。伊犁华天房地产公司共计向信诚信典当公司支付了2552000元。

另在一审法院庭审后,审理过程中,信诚信典当公司向一审法院提出书面意见,认为其公司在本案中以借款合同主张伊犁华天房地产公司偿还借款本金及利息,保证人承担保证责任。认为信诚信典当公司与伊犁华天房地产公司签订的四份《商品房买卖合同》,信诚信典当公司实际没有支付购房款,签订《商品房买卖合同》是为借款1500万元提供担保的,信诚信典当公司将不会主张《商品房买卖合同》的合同债权及标的物的所有权。

一审法院认为

乌鲁木齐市中级人民法院一审认为,本案争议焦点为:第一、信诚信典当公司与伊犁华天房地产公司之间系典当合同关系还是民间借贷法律关系;第二、信诚信典当公司与伊犁华天房地产公司签订的《房地产典当合同》与《商品房买卖合同》之间的法律关系如何确定;第三、信诚信典当公司主张伊犁华天房地产公司支付借款本金1500万元及自2014年1月21日至实际偿还之日期间的利息9530000元(月利率2%、自2014年1月21日至2016年8月31日)有无事实及法律依据;第五、信诚信典当公司主张杜洪民、周大华、郭大宝、鲍永军对上述借款及利息承担连带保证责任有无事实及法律依据。

第一,关于信诚信典当公司与伊犁华天房地产公司之间系典当合同关系还是民间借贷法律关系的问题。信诚信典当公司与伊犁华天房地产公司虽签订了《房地产典当合同》及《抵押合同》,但合同双方并没有办理房产抵押登记。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条:"债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:(一)建筑物和其他土地附着物;(二)建设用地使用权;(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;(四)生产设备、原材料、半成品、产品;(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(六)交通运输工具;(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产"、第一百八十七条:"以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立"、《中华人民共和国担保法》第四十二条:"办理抵押物登记的部门如下:(一)以无地上定着物的土地使用权抵押的,为核发土地使用权证书的土地管理部门;(二)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,为县级以上地方人民政府规定的部门;(三)以林木抵押的,为县级以上林木主管部门;(四)以航空器、船舶、车辆抵押的,为运输工具的登记部门;(五)以企业的设备和其他动产抵押的,为财产所在地的工商行政管理部门"、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十条:"以担保法第四十二第(二)项规定的不动产抵押的,县级以上地方人民政府对登记部门未作规定,当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续,人民法院可以确认其登记的效力"规定,信诚信典当公司与伊犁华天房地产公司未办理房屋抵押登记,抵押权并未依法设立。

典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者其房地产作为当物抵押给典当行,交付一定比例费用,取得当金,并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。同时,依照《典当管理办法》第二十六条:"典当行不得经营下列业务:(一)非绝当物品的销售以及旧物收购、寄售;(二)动产抵押业务;(三)集资、吸收存款或者变相吸收存款;(四)发放信用贷款;(五)未经商务部批准的其他业务"规定,伊犁华天房地产公司与信诚信典当公司之间不具备典当法律关系的特征,双方之间没有构成典当法律关系。伊犁华天房地产公司向信诚信典当公司出具了《借据》,并约定向信诚信典当公司偿还借款本金1500万元、并支付约定利息。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条关于"本规定所称的民间借贷,是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行融资的行为。经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构,因发放贷款等相关金融业务引发的纠纷,不适用本规定"的规定,典当公司并非经金融监管部门批准设立并负责监管的金融机构,故信诚信典当公司符合法律规定的民间借贷出借人主体资格,信诚信典当公司与伊犁华天房地产公司之间虽签订《房地产典当合同》,但双方之间法律关系符合民间借贷法律关系特征,实际构成民间借贷法律关系。

第二,关于信诚信典当公司与伊犁华天房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》与《房地产典当合同》之间的法律关系如何确定的问题。

1.伊犁华天房地产公司向信诚信典当公司借款1500万元。伊犁华天房地产公司与信诚信典当公司虽签订了《商品房买卖合同》,但信诚信典当公司并没有向伊犁华天房地产公司支付购房款,约定的购房价格比较市场价格明显过低。双方之间并没有真实的购房意思表示。因伊犁华天房地产公司向信诚信典当公司借款1500万元时,涉案房屋不具备办理抵押登记的条件,无法办理抵押登记,故双方签订商品房买卖合同。双方签订商品房买卖合同的真实意思表示是为了担保伊犁华天房地产公司向信诚信典当公司借款1500万元债权的实现。

2.伊犁华天房地产公司为了向信诚信典当公司借款1500万元,在签订、履行借款合同前,即2013年6月25日,伊犁华天房地产公司与信诚信典当公司签订了《商品房买卖合同》,在借款合同债务履行期限届满之前达成了上述担保方式。

3.让与担保,是指债务人或者第三人为担保债务的清偿,将担保标的物的所有权等权利转让与担保权人,而使担保权人在不超过担保之目的范围内,于债务清偿后,担保标的物应返还于债务人或者第三人,债务不履行时,担保权人得就该标的物优先受偿的非典型担保物权。后让与担保,是指债务人或者第三人为担保债权人的债权,与债权人签订不动产买卖合同,约定将不动产买卖合同的标的物作为担保标的物,但权利转让并不实际履行,于债务人不能清偿债务时,须将担保标的物的所有权转让给债权人,债权人据此享有的以担保标的物优先受偿的担保物权。通过分析本案事实的法律特征,伊犁华天房地产公司作为借款合同债务人,为了提供担保,与作为借款合同的债权人信诚信典当公司,将其所有的房产作为买卖合同标的物,签订商品房买卖合同,伊犁华天房地产公司与信诚信典当公司之间系后让与担保关系。

4.依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条:"当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借款法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。按照民间借款法律关系审理作出判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿"规定,伊犁华天房地产公司与信诚信典当公司之间系民间借贷关系,双方签订的房屋买卖合同系伊犁华天房地产公司提供的担保方式,是借款合同的从合同,系为担保主合同即借款合同债权的实现而签订的。同时,伊犁华天房地产公司与信诚信典当公司仅签订了买卖合同,但信诚信典当公司并没有支付购房款、亦没有取得涉案商铺的物权,且该担保方式系形成于借款合同债务履行期限届满之前。故信诚信典当公司有权向伊犁华天房地产公司主张民间借贷债权。

第三,关于信诚信典当公司主张伊犁华天房地产公司支付借款本金1500万元及自2014年1月21日至实际偿还之日期间的利息(月利率2%、自2014年1月21日至2016年8月31日期间为9530000元)有无事实及法律依据的问题。伊犁华天房地产公司没有按照合同约定的期限偿还借款本金1500万元,信诚信典当公司作为出借人,主张借款人伊犁华天房地产公司偿还借款本金1500万元,有事实及法律依据,本院予以支持。信诚信典当公司与伊犁华天房地产公司签订的《房地产典当合同》约定了月息为0.3%、月综合费率为2.5%。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条:"借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的,人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%,超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的,人民法院应予支持"、第二十九条:"借贷双方对逾期利率有约定的,从其约定,但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的,人民法院可以区分不同情况处理:(一)既未约定借期内的利率,也未约定逾期利率,出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持;(二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率,出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持"、第三十条:"出借人与借款人既约定了逾期利率,又约定了违约金或者其他费用,出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用,也可以一并主张,但总计超过年利率24%的部分,人民法院不予支持"规定,2013年6月26日向伊犁华天房地产公司支付了借款1500万元,信诚信典当公司与伊犁华天房地产公司约定的月息为2.8%,年息为33.6%。借款期限为2013年6月26日至2013年12月25日。伊犁华天房地产公司已经向信诚信典当公司支付的2552000元利息,没有超过信诚信典当公司有权主张的2013年6月27日至2014年1月20日期间利息数额(1500万元X2.8%X6个月+1500万元X2.0%X1个月)。信诚信典当公司主张伊犁华天房地产公司支付自2014年1月21日至2016年8月31日期间的利息953万元,超过了法律规定的其公司有权主张的利息数额940万元(1500万元X2%X31个月十天),对其主张有事实及法律依据的部分940万元利息,本院予以支持。信诚信典当公司主张伊犁华天房地产公司支付自2016年9月1日至实际给付之日期间、按照月息2%计算的利息,亦有事实及法律依据,本院予以支持。

第四,关于信诚信典当公司主张杜洪民、周大华、郭大宝、鲍永军对上述借款及利息承担连带保证责任有无事实及法律依据的问题。

信诚信典当公司提供的《续当合同》及杜洪民、周大华、郭大宝、鲍永军出具的《承诺书》均系复印件,伊犁华天房地产公司对复印件的真实性不认可,本院对《续当合同》、《承诺书》复印件的真实性不予确认。

信诚信典当公司提供的信诚信典当公司与伊犁华天房地产公司、杜洪民、周大华、鲍永军于2014年6月25日签订的《还款协议书》,约定伊犁华天房地产公司至2014年6月20日共欠信诚信典当公司本金1500万元,利息2114000元、罚息162073.76元。伊犁华天房地产公司于2014年7月25日前归还全部所欠利息,2014年10月25日归还全部本金及利息。杜洪民、周大华、鲍永军提供连带保证责任,担保期限为债务人履行债务期限届满之日起两年。2016年4月,信诚信典当公司依据《具有强制执行效力的债权文书公证书》、《执行证书》向伊犁州分院申请强制执行,被执行人为伊犁华天房地产公司、周大华。依照《中华人民共和国担保法》第二十五条第二十六条关于"一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的,保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间,债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的,保证人免除保证责任;债权人已提起诉讼或者申请仲裁的,保证期间适用诉讼时效中断的规定"及"连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的,债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间,债权人未要求保证人承担保证责任的,保证人免除保证责任"的规定,信诚信典当公司在诉讼时效及保证期间内申请执行伊犁华天房地产公司及周大华,诉讼时效及保证期间时效中断。信诚信典当公司于2016年9月5日向一审法院提起诉讼,一审法院于2016年9月18日立案审理。

依据合同约定的保证期限,杜洪民、周大华、鲍永军应当对伊犁华天房地产公司的借款本金1500万元承担连带保证责任。信诚信典当公司主张周大华对借款利息自2014年1月21日至实际偿还之日期间的利息(月利率2%、自2014年1月21日至2016年8月31日期间为9530000元)承担连带保证责任有事实及法律依据。

信诚信典当公司主张杜洪民、鲍永军对约定部分利息2114000元承担连带保证责任,该部分利息的保证期限已经超过了保证人杜洪民、鲍永军的保证期限。杜洪民、鲍永军对利息7286000元(9400000元-2114000元)及自2016年9月1日至实际给付之日期间、按照月息2%计算的利息承担连带保证责任,有事实及法律依据,应予以支持。

郭大宝在《还款协议书》上并没有签字,信诚信典当公司亦没有提供证据证明郭大宝应对伊犁华天房地产公司本案债务承担连带保证责任,故一审法院对伊犁华天房地产公司主张郭大宝承担连带保证责任不予支持。

依照《中华人民共和国担保法》第三十一条:"保证人承担保证责任后,有权向债务人追偿"、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条:"人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的,应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的,保证人只能按照承担责任的事实,另行提起诉讼"规定,周大华、杜洪民、鲍永军承担保证责任后,有权在承担保证责任范围内向主债务人伊犁华天房地产公司追偿。

综上所述,信诚信典当公司的诉讼请求有事实及法律依据的部分,应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一百八十七条《中华人民共和国担保法》第二十五条第二十六条第三十一条第四十二条《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条第六十条《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二十六条第二十九条第三十条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第一百零五条的规定,乌鲁木齐市中级人民法院于2016年11月29日作出(2016)新01民初493号民事判决:一、伊犁华天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向乌鲁木齐信诚信典当有限公司偿还借款本金1500万元;二、伊犁华天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向乌鲁木齐信诚信典当有限公司偿还借款利息940万元﹝1500万元X2%X(31个月+10天)(自2014年1月21日至2016年8月31日)﹞及自2016年9月1日至实际给付之日期间按照月息2%计算的利息;三、周大华对伊犁华天房地产开发有限公司借款本金1500万元及利息940万元﹝1500万元X2%X(31个月+10天)(自2014年1月21日至2016年8月31日)﹞及自2016年9月1日至实际给付之日期间按照月息2%计算的利息承担连带保证责任;四、杜洪民、鲍永军对伊犁华天房地产开发有限公司借款本金1500万元及利息7286000元(9400000元-2114000元)及自2016年9月1日至实际给付之日期间按照月息2%计算的利息承担连带保证责任;五、周大华、杜洪民、鲍永军在承担上述保证责任后,有权在承担保证责任范围内向伊犁华天房地产开发有限公司进行追偿;六、驳回乌鲁木齐信诚信典当有限公司对郭大宝的诉讼请求;七、驳回乌鲁木齐信诚信典当有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费164450元(信诚信典当公司已预交),由伊犁华天房地产公司、杜洪民、周大华、鲍永军负担。

上诉人诉称

伊犁华天房地产公司不服一审判决,向本院提起上诉称,一、一审判决认定事实错误,对本案法律关系定性错误。(一)本案双方当事人签订的《房地产典当合同》、《房地产抵押合同》等主合同虽经公证,均为无效合同。主合同无效,附着于该主合同的《补充合同》、《还款协议书》、《借据》等从合同均当然为无效合同。1.双方当事人在签订《房地产典当合同》、《房地产抵押合同》之前,已于2013年6月25日签订了四份《商品房买卖合同》,并办理了预售登记和备案手续,伊犁华天房地产公司已实际履行了该合同。无论信诚信典当公司是否实际支付购房款或领取房权证,均不足以影响上述《商品房买卖合同》的效力及标的物产权已经变更的客观法律事实。由于合法生效的《商品房买卖合同》事先已实际处分了《房地产典当合同》、《房地产抵押合同》的同一标的物,从而导致《房地产典当合同》、《房地产抵押合同》在签订和公证之前,就丧失了合同标的物,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第一条《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定,缺少了标的的合同是无法采取补救措施弥补的,合同不能成立且不能生效。2.信诚信典当公司之所以执意要求签订由其单方制作的格式的《房地产典当合同》、《房地产抵押合同》,其目的是为了刻意谋取《典当管理办法》规定的除当金利息之外的高额综合费用,其中约定的费用收取标准比当金利率高8.3倍,显然不能排除信诚信典当公司为了逃避高额的税金收入应当纳税,而高额的费用收入无须纳税的主观恶意,存在以合法形式掩盖非法目的的情形,符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规定的合同无效的情形。3.信诚信典当公司不具备贷款人的法定资格,其发放贷款的行为因违反《非法金融机构和非法金融业务取缔办法》、《贷款通则》、《最高人民法院关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款应如何处理问题的批复》等规定中的禁止性规定而属无效。(二)一审判决将信诚信典当公司诉求的《房地产典当合同》、《房地产抵押合同》及《保证合同》法律关系纠纷,擅自变更认定为"民间借贷法律关系"纠纷,将当事人诉争的依法应确认无效的合同,非法擅自变更并另行认定为其他性质的有效合同,导致一审判决结果错误。信诚信典当公司一审据以诉求和提交证据供质证的债权成因是2013年6月26日双方当事人签订的《房地产典当合同》、《房地产抵押合同》及《保证合同》,信诚信典当公司围绕《房地产典当合同》,提交了2013年6月26日伊犁华天房地产公司出具的收到1500万元借款的《借据》及2014年6月25日信诚信典当公司与伊犁华天房地产公司及部分股东签订的《还款协议书》作为履行合同的凭证。一审判决在未对本案诉争的《房地产典当合同》、《房地产抵押合同》等主合同及其公证书明确作出无效认定的情况下,径行撇开主合同,将信诚信典当公司据以作为履行《房地产典当合同》凭证的《借据》,非法认定为完全取代并彻底否定本案主合同而独立存在的另类民间借贷合同,亦是导致一审判决错误的根本原因。(三)一审判决错误的变更和认定涉案证据的合同性质、效力及法律关系。伊犁华天房地产公司一审提交的《商品房买卖合同》只是本案中的证据,并非诉求事项或审理范围,故一审法院无权对《商品房买卖合同》的效力及合同性质的变更等内容作出认定。一审法院却以信诚信典当公司未实际支付购房款、未领取房权证为由,认定《商品房买卖合同》不成立、不生效、未履行,应当将其认定为是《房地产典当合同》的"让与担保合同"。一审判决的上述认定内容不仅超出当事人的诉求和一审法院的受案及审理范围,而且违反《中华人民共和国合同法》关于合同成立、生效、无效或变更的法律规定。一审判决认定《商品房买卖合同》是让与担保合同的依据是《房地产典当合同》的《补充合同》。且不说主合同无效必然导致从合同无效,即使《补充合同》有效,该《补充合同》中关于"由于乙方原因,现阶段无法办理房地产抵押登记,改为办理房地产买卖预售登记"的约定明显违反《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一百八十二条第一百八十七条关于"在建工程可以办理抵押登记"的明确规定,并且伊犁华天房地产公司举证证实其在《房地产典当合同》及其《补充协议》签订日(2013年6月26日)之前,就已经取得了相关的《建设用地规划许可证》《2012年9月24日)和《商品房预销售许可证》《201年4月26日)等权利证书,不存在办理抵押登记的任何法律障碍,房地产主管部门也从未出具过不予办理抵押的通知或证明。本案中"关于无法办理房地产抵押登记的借口和原因",完全出自信诚信典当公司单方制作的格式《补充合同》,这仅仅是信诚信典当公司的单方主张。且伊犁华天房地产公司于2013年7月2日取得土地使用证后,信诚信典当公司并未依据《补充合同》第二条的约定,撤销《商品房买卖合同》,办理在建工程抵押登记手续,反在2013年9月16日又与伊犁华天房地产公司签订了关于上述NO.HT000025号《商品房买卖合同》的《合同补充协议》,表明信诚信典当公司真实意思表示所追求的是《商品房买卖合同》的法律后果。一审判决错误将《商品房买卖合同》的性质变更,导致判决结果错误。(四)双方当事人既然对《商品房买卖合同》的合法性、真实性无异议,那么依照买卖合同约定,伊犁华天房地产公司享有的到期(2013年6月25日)未受偿债权(15000107元)显然早于信诚信典当公司在其民事起诉状中明确自认的房地产典当借款1500万元债权(到期日为2013年12月25日)先到期,伊犁华天房地产公司依法享有先履行抗辩权,一审判决对伊犁华天房地产公司在一审中主张的先履行抗辩权未作出任何是否采信的陈述和说明。二、一审判决适用法律错误。本案的典当借款行为发生在2013年6月26日,主合同到期日为2013年12月25日,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》自2015年6月23日生效,故上述规定应不适用本案。上述规定中并无关于合同变更、解除或法律关系变性、变种类的规范性内容,亦无关于贷款方可以收取综合费用的规定,一审判决错误适用上述规定,对本案诉争主合同的各类及法律关系性质作出实质性的变更认定,违反了《中华人民共和国合同法》第七十七条九十三条规定的合同变更、解除的条件。且如果不认定房地产典当合同关系,认定是民间借贷关系,就应该依据民间借贷法律规范处理本案。民间借贷法律规定中并未规定贷款方可以收取综合费用,一审判决却将已被其认定排除出本案的典当法律关系中,《房地产典当合同》第4条关于月利息、月综合费率的约定,错误认定为借款合同利息的约定,判决支持了信诚信典当公司940万元的利息请求,且该数额中还不包括信诚信典当公司此前已收取的255.2万元综合费用和利息。三、一审判决程序违法。(一)信诚信典当公司在庭审后向法院提交的书面意见完全改变了信诚信典当公司原起诉书的诉求事由和依据,一审法院未将该书面意见向伊犁华天房地产公司送达,即擅自采信信诚信典当公司在该意见中的观点和主张,严重违反程序。(二)一审判决超受案范围审理,对伊犁华天房地产公司提供的仅作为本案证据使用的《商品房买卖合同》进行越权审理,并且错误地变更、认定涉案证据的性质、效力及法律关系,不仅剥夺了伊犁华天房地产公司对该项错误认定事实所对应法律后果的上诉权,而且严重侵害了伊犁华天房地产公司的合法到期债权和先履行抗辩权等实体权利。被上诉人信诚信典当公司答辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉人的上诉请求,维持一审判决。一、双方当事人签订的合同合法有效。双方当事人签订的《房地产典当合同》及补充合同等一系列合同条款、签章完备,依法已成立,且不属于法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才可生效的合同,亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的几种情形,故上述合同自成立时生效。二、双方当事人之间系民间借贷法律关系。双方当事人虽签订了《房地产典当合同》,但双方并未能办理房产抵押登记,不具备典当合同的特征。典当公司符合法律规定的民间借贷出借人的主体资格,向伊犁华天房地产公司支付借款的事实清楚,故双方之间构成民间借贷法律关系。合同中约定的月息和月综合费系作为借款的交易对价,实为民间借贷中的利息。三、一审判决适用法律正确。双方当事人虽签订了《商品房买卖合同》,但双方之间并无真实的购房意思表示,一审判决依据查明事实及本案事实的法律特征,适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定,认定双方之间签订的《商品房买卖合同》系民间借贷关系中的后让与担保关系正确。四、一审判决程序合法。一审中双方当事人就《商品房买卖合同》性质如何认定已产生争议,一审法院依据已查明事实就双方争议作出事实认定未超出受案范围。被上诉人一审庭审中就明确表示"我们认可(买卖合同)系担保方式不认可是买卖",且"不主张该合同权利和物权,这些房屋是伊犁华天房地产公司的",庭审结束后又对其当庭陈述向法院提交书面说明并无不妥,被上诉人的上述陈述与起诉时所述事实与理由一致,未对诉讼请求进行变更,一审法院对事实的认定符合法律规定,未侵害上诉人的合法权益。

本院查明

本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。

本院认为

本院认为,二审的争议焦点为双方当事人签订的《房地产典当合同》、《房地产抵押合同》、《补充合同》、《还款协议书》、《借据》等是否属无效合同、双方当事人之间是典当法律关系还是民间借贷法律关系、原判关于利息数额的认定是否正确、双方之间是否存在商品房买卖法律关系及伊犁华天房地产公司是否享有先履行抗辩权、一审判决是否存在适用法律错误及程序违法的问题。

一、关于双方当事人之间是典当法律关系还是民间借贷法律关系的问题。

《典当管理办法》第三条第一款规定:"本办法所称典当,是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行,交付一定比例费用,取得当金,并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。"第三十条规定:"当票是典当行与当户之间的借贷契约,是典当行向当户支付当金的付款凭证。"第四十条规定:"典当期限或者续当期限届满后,当户应当在5日内赎当或者续当。逾期不赎当也不续当的,为绝当。"第四十二条:"典当行经营房地产抵押典当业务,应当和当户依法到有关部门先行办理抵押登记,再办理抵押典当手续。"本案中,信诚信典当公司的企业性质虽属于典当行,案涉合同亦冠名为《房地产典当合同》,但因双方当事人在合同履行过程中对约定抵押的房地产未办理抵押登记,信诚信典当公司未向伊犁华天房地产公司出具当票,亦未预先收取综合费用,双方当事人对案涉合同申请公证部门出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》,故信诚信典当公司在本案中发放借款的行为并非按照典当业务管理的操作方式进行,不符合典当特征。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条规定:"本规定所称的民间借贷,是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。"案涉合同符合民间借贷的特征,一审判决将案涉合同性质认定为民间借贷合同认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。

二、关于案涉《房地产典当合同》、《房地产抵押合同》、《补充合同》、《还款协议书》、《借据》等是否属无效合同的问题。

《中华人民共和国合同法》第三十二条规定:"当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。"第四十四条规定:"依法成立的合同,自成立时生效。"《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第一条规定:"当事人对合同是否成立存在争议,人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。"《中华人民共和国物权法》第十五条规定:"当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。"本案双方当事人采用合同书的形式签订了《房地产典当合同》及《房地产抵押合同》,双方当事人亦认可上述合同中约定的内容是双方当事人的真实意思表示,上述合同中关于借款的数额及抵押标的物的约定明确,故上述合同自双方当事人在合同书上签字盖章之日起即成立并生效。即使该《房地产抵押合同》中约定的标的物已被处分,也只涉及到合同是否能够实际履行的问题,对合同的效力并无影响。

伊犁华天房地产公司虽主张双方签订《房地产典当合同》不排除以合法形式掩盖非法目的,但未举证证实。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十一条规定:"法人之间、其他组织之间以及它们相互之间为生产、经营需要订立的民间借贷合同,除存在合同法第五十二条、本规定第十四条规定的情形外,当事人主张民间借贷合同有效的,人民法院应予支持。"《最高人民法院关于认真学习贯彻适用〈最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉的通知》第三条中规定:"......(一)人民法院确认民间借贷合同效力时,应当按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第三条规定的精神,对本《规定》施行以前成立的民间借贷合同,适用当时的司法解释民间借贷合同无效而适用本《规定》有效的,适用本《规定》;......"依据上述规定,信诚信典当公司发放贷款的行为无论是否违反《非法金融机构和非法金融业务取缔办法》、《贷款通则》、《最高人民法院关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款应如何处理问题的批复》等规定,本案均应当适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定,在伊犁华天房地产公司未举证证实双方当事人签订的《房地产典当合同》、《房地产抵押合同》及其相关补充合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条规定的情形下,认定案涉合同合法有效。综上,伊犁华天房地产公司上诉称案涉《房地产典当合同》、《房地产抵押合同》及相关《补充合同》、《还款协议书》、《借据》无效的理由均因无相应法律依据,不能成立。

三、原判关于利息数额的认定是否正确的问题。

如上所述,双方当事人签订的《房地产典当合同》性质为民间借贷,故双方当事人在合同中关于月息及月综合费率的约定作为借款的对价,实质应属于对借款利息数额的约定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定:"借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的,人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%,超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的,人民法院应予支持。"双方当事人在合同中约定的月息为2.8%,年息为33.6%,约定的利率超过年利率24%,但未超过年利率36%。依据上述司法解释的规定,伊犁华天房地产公司截止2014年1月21日按年息33.6%的约定已还款数额为2552000元,均应认定为偿还的2014年1月21日之前的利息。一审判决判令伊犁华天房地产公司按月息2%偿还信诚信典当公司自2014年1月21日起至实际给付之日的利息亦符合上述司法解释的规定。

四、关于双方当事人之间是否存在真实的商品房买卖法律关系的问题。

双方当事人于2013年6月26日签订的《补充合同》中关于"由于乙方原因,现阶段无法办理房地产抵押登记,改为办理房地产买卖预售售登记"的表述系双方关于签订《商品房买卖合同》真实目的的说明。上述《补充合同》中有伊犁华天房地产公司的盖章及其法定代表人的签字,表明伊犁华天房地产公司对该《补充合同》的内容认可。该说明中明确称是因为乙方即伊犁华天房地产公司的原因,现阶段无法办理房地产抵押登记,伊犁华天房地产公司现仅以法律规定在建房屋可以办理抵押登记,房地产部门也未出具过不予办理抵押登记的通知或证明为由,主张该说明无效无相应的事实及法律。故本案双方当事人虽就案涉房产于2013年6月25日签订了《商品房买卖合同》,但依据上述《补充合同》中载明的内容及《商品房买卖合同》中均称购房款已付清,而实际并未支付购房款的事实,信诚信典当公司主张的双方当事人之间实质是以签订商品房买卖合同作为民间借贷的担保的事实具有高度可能性。双方当事人的真实意思表示如系房屋买卖,则双方签订商品房买卖合同的第二天又签订房地产抵押合同,明显不合常理,双方之间实质是以签订商品房买卖合同作为民间借贷的担保。信诚信典当公司事后未按照《补充合同》的约定撤销房地产买卖预售登记,并不当然产生变更双方当事人在签订《商品房买卖合同》时的真实意思表示的法律后果。信诚信典当公司虽于2015年1月9日向伊犁华天房地产公司发函要求配合办理房产转让手续,但信诚信典当公司关于发函的原因系"债权到期后,为实现借款债权"的解释亦符合客观常理,且伊犁华天房地产公司并未依据函的要求予以配合,故上述证据亦不足以证实双方当事人事后协商一致要履行《商品房买卖合同》。综上,伊犁华天房地产公司主张双方之间存在真实的房地产买卖合同关系及其因此而享有先履行抗辩权的上诉理由因证据不足,不能成立。

五、关于一审判决是否存在适用法律错误的问题。

本案双方当事人签订的《房地产典当合同》的性质应为民间借贷,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》自2015年9月1日起施行,最高人民法院关于认真学习贯彻适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的通知第三条第二项规定:"本《规定》施行后新受理的一审案件,适用本《规定》;"本案一审系《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》施行后新受理的案件,故一审判决适用该司法解释并无不当。

六、关于一审判决是否存在程序违法的问题。

《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》第一条规定:"当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称,但合同约定的权利义务内容与名称不一致的,应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质......"。依据上述规定,当事人签订的合同的名称与内容不一致时,法院应当依据合同约定的权利义务内容确定合同的性质,从而确定合同的效力。一审中信诚信典当公司向法院提交的证据名称虽是《房地产典当合同》,但如上所述,该合同系名为"典当",实为"借贷",故一审判决依据该合同约定的权利义务内容,认定该合同的类型为民间借贷,符合上述司法解释的规定,不违反法定程序。

信诚信典当公司在一审起诉时主张伊犁华天房地产公司偿还借款及利息,一审庭审中就合议庭询问的"对涉案的住宅和商铺如何处理,如何主张"问题明确回答称:"我们认可系担保方式不认可是买卖,我们认为商品房买卖合同无效,我们不主张该合同权利和物权......"。故信诚信典当公司在庭审后向一审法院提交的《代理词》中的意见与其一审起诉状中的主张及庭审中的意见一致,并非对其公司起诉书中诉求的事由和依据的变更,一审法院未将该《代理词》交由伊犁华天房地产公司质证亦不属违反法定程序。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十六条规定:"人民法院应当根据当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况,归纳争议焦点......";第二百二十八条规定:"法庭审理应当围绕当事人争议的事实、证据和法律适用等焦点问题进行。"伊犁华天房地产公司一审中提交了其与信诚信典当公司签订的《商品房买卖合同》作为证据,以证实双方之间存在商品房买卖合同关系及双方之间签订的《房地产典当合同》因缺少当物而不成立、不生效。根据伊犁华天房地产公司一审的答辩意见,双方当事人就双方之间是否存在真实的商品房买卖法律关系产生争议。为解决上述争议,一审法院对伊犁华天房地产公司提交的《商品房买卖合同》的性质进行审理认定,符合上述司法解释的规定。综上,伊犁华天房地产公司关于一审判决程序违法的上诉理由亦因缺乏事实及法律依据,不能成立。

综上所述,伊犁华天房地产公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:

裁判结果

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费163800元,由伊犁华天房地产公司负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审 判 长 关  蓉

审 判 员 孙  祎

代理审判员 古丽菲亚

二〇一七年五月十九日

书 记 员 李玥璇

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