万霞玲、陈敏坚等与巴州天源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二...

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基本信息
审判人员:
案号:
(2016)新民终44号
案件类型:
民事 判决
审判日期:
2017-01-22
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万霞玲、陈敏坚等与巴州天源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
字数:8676
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审判人员:
案号:
(2016)新民终44号
案件类型:
民事 判决
审判日期:
2017-01-22
当事人信息

上诉人(一审被告、反诉原告):万霞玲,女,汉族,系私营业主,住新疆维吾尔自治区和静县。

上诉人(一审被告、反诉原告):陈敏坚,男,汉族,系国家公务员,住新疆维吾尔自治区和静县。

上诉人(一审被告、反诉原告):万勇强,男,汉族,系私营业主,住新疆维吾尔自治区库尔勒市。

上诉人(一审被告、反诉原告):王萍,女,汉族,系私营业主,住新疆维吾尔自治区库尔勒市。

以上四位上诉人的共同委托代理人:靳光明,新疆静安律师事务所律师。

被上诉人(一审原告、反诉被告):巴州天源房地产开发有限公司,住所地新疆维吾尔自治区库尔勒市。

法定代表人:李飞,该公司执行董事。

委托代理人:王恕维,新疆同泽律师事务所律师。

审理经过

上诉人万霞玲、陈敏坚、万勇强、王萍(以下简称万霞玲等4人)因与被上诉人巴州天源房地产开发有限公司(以下简称天源公司)商品房预售合同纠纷一案,不服巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院(2015)巴民一初字第00033号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十三条第(二)项之规定不开庭审理了本案。上诉人万霞玲、陈敏坚、万勇强、王萍及其委托代理人靳光明,被上诉人天源公司的委托代理人王恕维等到本院接受了询问。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明:2013年10月16日,天源公司(甲方、出卖人)与万霞玲等4人(乙方、买受人)签订《天源.红玺台(天畅苑)定金协议》(第0001942号)约定:第一项、订购物业为库尔勒市石化大道78号天源.红玺台(天畅苑)1号楼2层2#、3#、4#门面,建筑面积2505.21平方米。第二项、订购价格,总金额2600万元。定金:62万元在2013年10月6日付清,剩余48万元于2013年10月10日付清。第三项、付款方式选择按揭付款。首付款须于5日内付清,并签署《商品房预售合同》,选择银行按揭客户同时办理1300万元银行按揭手续(注:银行按揭的年限、金额最终以银行批准为准)。第四项、认购条款,乙方必须以现金缴付定金,乙方在选择银行按揭付款方式的同时,如因个人资信问题导致银行无法放贷的,乙方须在接到甲方通知之日起十日内一次性付清房款,否则所选物业另行销售。甲方将全额退还乙方所交房款,双方均无异议。乙方应确保通讯地址及联系电话正确无误。如由于乙方原因,导致甲方不能联系上乙方而产生的任何损失,一概由乙方负责。该物业的测绘面积以具有测绘资质的测绘公司测定的面积为准(备注:1、首付总金额500万元,于2014年3月15日付清;2013年10月10日前付100万元,2013年11月31日前付200万元,2014年3月15日前付200万元。2、余款800万元分五年还清:第一年100万元,第二年200万元,第三年300万元,第四年100万元,第五年100万元;3、按揭贷款1300万元,及时办理。4、甲方受乙方委托负责将乙方所购的门面出租,租金以每平方米1.5元保底)。

2014年5月15日,天源公司(甲方、出卖人)与万霞玲等4人(乙方、买受人)签署《商品房预售合同》(第1151141号)第三条约定:买受人所购商品房为天畅苑二层2#、3#、4#、5#商铺,总建筑面积2401.67平方米(最终以双方约定测绘面积计算并多退少补)。第四条约定:计价方式与价款,1、按建筑面积计算,该商品房单价为每平方米10378元,总金额(人民币)24924531元。第六条付款方式及期限约定:买受人按下列第3种方式按期付款,即买受人累计付款1634万元,剩余885万元为银行贷款。第八条约定:交付期限,出卖人应当在2014年6月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第5种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用,1、该商品房验收合格......5、该商品房达到水电正常使用,暖气敷设完毕,采暖期正常使用。6、甲方承诺,乙方所购商铺按施工图纸设计、消防要求验收合格,并向乙方提供本栋楼消防验收合格文件(2014年9月30日前),如遇特殊情况,可具实予以延期,即若按揭款未到账或房款未付足。第九条约定:出卖人逾期交房的违约责任:1、逾期不超过30日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金,合同继续履行;2、逾期超过30日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行;自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五【该比率应不小于第(1)项中的比率】的违约金。第十一条约定:交接方式,商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:限五日内出卖人以电话或公告形式通知买受人,由买受人承担通知之日起15日后所产生的一切费用。第十四条约定:出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺,出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑,按以下日期达到使用条件(即交付使用时,水电正常使用,暖气敷设完毕,采暖期正常使用......)。

2014年6月、7月,天源公司与万永强、王萍分别签署第1栋2层3#房(建筑面积462.86平方米,编号为第1151037号《商品房预售合同》)和5#房(建筑面积658平方米,编号为第1151022号《商品房预售合同》),并办理了产权登记。该两份《商品房预售合同》中对第八条交付期限,约定为2014年7月31日前;对交付的条件,约定为该商品房达到水电正常使用;其他条款与2014年5月15日签订的第1151141号《商品房预售合同》相同。

2014年7月21日,天源公司开发建设的天畅苑1号楼竣工验收。2014年11月10日,天源公司开发建设的天畅苑1号楼消防工程,经验收综合评定为"消防验收不合格",责令对存在的问题进行整改。2015年3月23日,天源公司开发建设的天畅苑1号楼消防验收合格。

另查明:万霞玲等4人购买的涉案房产已办理按揭贷款。自2014年6月起,双方为出租、返租事宜均积极作为:"天源公司按照万霞玲等4人要求对房屋水管等设施进行改造;双方各自打广告寻求承租人;双方共同寻租,并多次带意向承租人到现场查看,并协商租金问题等"。此后,由于其他业主装修制作门头、占用二楼公共部分,天源公司督促整改措施不力,市场低迷,租金下滑等因素,致使房屋出租事宜进展不利。

另查明:天源公司在接到解除合同通知后,双方就返租事宜进行过多次磋商,均因返租价格、起租时间等问题,协商未成。

一审法院认为

一审法院认为,依法成立的合同应受法律保护。2013年10月16日双方签署的《天源.红玺台(天畅苑)定金协议》、2014年5月15日双方签署的《商品房预售合同》条款齐备,系双方真实意思表示,且已部分实际履行,故合法有效。以上协议、合同签订后,万霞玲等4人缴纳房款,并办理了按揭。由于双方各自原因、市场低迷等因素影响,返租、出租未能兑现,给万霞玲等4人造成了实际损失。天源公司认为,已经履行房产交付义务,万霞玲等4人拒不办理房屋交付后的相关手续;并且,不能出租对外出租,并非天源公司单方原因,万霞玲等4人以天源公司违约为由,提出解除合同的条件不成就。万霞玲等4人认为,天源公司在合同约定的2014年6月30日前没有将商铺交付,在2014年9月30日前没有提供所购商铺(即整栋楼)的消防验收合格手续,将二层商铺所有的公共部分、设施占用,已构成严重违约,解除合同的请求理应支持。但根据查明的事实,万霞玲等4人购买天源公司房产的前提是基于双方签订的《定金协议》,即以天源公司承诺将万霞玲等4人所购商铺返租为前提,以不低于约定的保底价为基础对外招租。在合同约定的2014年6月30日前,双方虽未办理书面的实际交接手续,但水、电、暖铺设完毕,采暖期已正常使用;双方均在配合,并积极寻租以落实返租事宜;双方对房屋交付实际已达成合意,涉案商铺是否已实际交付万霞玲等4人,不影响万霞玲等4人实现合同目的。另外,天源公司虽然在约定的2014年9月30日前没有提供所购商铺(即整栋楼)的消防验收合格手续,但是在2015年3月涉案商铺的消防已经验收合格,按照行业惯例,符合建筑项目一般交付条件。涉案商铺门头、二楼公共部分被占用,亦可通过其他途径解决。因此,万霞玲等4人辩称,天源公司严重违约、解除合同的理由不能成立,不予采纳。

另外,2014年5月15日《商品房预售合同》(第1151141)号约定"出卖人应当在2014年6月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用",根据查明事实,在此时间段涉案房屋已达到合同约定的交付条件。因此,双方应以此时间为房产交付日,继续履行2013年10月16日《天源.红玺台(天畅苑)定金协议》、《商品房预售合同》。现天源公司明确表示愿意按照《定金协议》返租该房产,并主张继续履行《定金协议》和《商品房预售合同》、并由万霞玲等4人办理房屋交接手续的理由,符合合同约定及法律规定,予以支持。

一审法院遂判决:一、万霞玲、陈敏坚、万勇强、王萍继续履行与巴州天源房地产公司签署的《天源.红玺台(天畅苑)定金协议》、《商品房预售合同》(第1151141号),并在判决生效后三十日内办理房屋交接手续;二、驳回万霞玲、陈敏坚、万勇强、王萍的反诉请求。一审本诉受理费167750元,反诉受理费85751.80元,均由万霞玲、陈敏坚、万勇强、王萍承担。

上诉人诉称

万霞玲等4人不服一审判决,提起上诉并请求:1、撤销一审判决;2、改判解除双方签订的《商品房预售合同》(第1151141号);3、改判退还已付购房款1868万元;4、改判支付违约金560.4万元;5、改判赔偿按揭贷款利息损失1656720元(即两年的利息损失);6、由天源公司承担一审本诉受理费、反诉受理费、保全费,二审上诉费。主要理由如下:第一、天源公司已经构成严重违约,一审法院未予认定是错误的。1、天源公司应当在2014年6月30日前将符合条件的商铺交付而未交付。天畅苑1号楼在2014年7月21日才竣工验收,2015年3月23日才通过消防验收。2、一审法院对于消防安全未予重视,"按照行业惯例符合建筑项目一般交付条件"的判决理由,违反了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第七条关于"交易习惯"的规定,也违反了《中华人民共和国消防法》第五十八条关于未经消防检查合格不得使用或者营业的规定。3、合同第十一条约定"商品房达到交付使用条件后,天源公司应当书面通知我方办理交付手续,出示合同第八条约定的证明文件,并签署房屋交接清单"。天源公司没有提交以上证据,我方有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由天源公司承担。4、合同约定"逾期交房超过30日,我方有权解除合同",天源公司应当自我方的解除合同通知到达之日起三十天内退还全部己付款,并按已付款的30%支付违约金。第二、天源公司将2层其余约600平方米商铺租赁给第三方使用,第三方将2层商铺的公共部分、设施全部占用,致使我方根本无法使用,合同目的无法实现。第三、本案管辖和诉讼费用计算有误。1、本案系确认解除合同效力之诉,应由基层人民法院管辖。2、本案应该按件收取案件费用,一审法院收取167750元的本诉受理费,缺乏依据。

被上诉人辩称

被上诉人天源公司书面答辩如下:第一、本案《商品房预售合同》对诉争商铺交付期限、交付条件均有明确约定。第八条约定"出卖人应当在2014年7月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第【5】种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用"。第【5】种条件内容为"该商品房达到水电正常使用"。该条第二款约定"但如遇到下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:2、若按揭款未到账或房款未付足"。诉争商铺于2014年7月21日竣工验收,最后一笔按揭贷款到账时间为2014年8月14日,我公司可以据实延期。第二、对方委托我公司对诉争商铺装修改造、持续发布招租广告、接洽意向、承租人实地考察等实际履行行为,已经构成实际交付,不存在逾期交付的事实。第三、本案诉争商铺消防验收是否合格并不构成合同的解除条件。1、根据国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第十六条规定,经竣工验收合格的建设工程即可交付买受人使用。消防验收是否合格,并不是竣工验收应当具备的法定条件,也不能将此推定为对方解除合同的法定条件。2、双方当事人登记备案的《商品房预售合同》就消防验收合格及提供相关文件的内容均未做约定。即使有所约定,当属出卖人在履行合同时应承担的附随义务,并非合同双方当事人事先约定的合同解除条件。第四、对方所称的二层商铺公共部分及设施被占用,与客观事实不符。即使存在侵权行为,侵权主体也并非我公司。第五、根据库尔勒市房地产登记交易中心统计数据显示:2014年1月-12月新建商品房(含住宅、商铺)成交套数、成交面积、成交金额与去年同比下降-5.71%、-6.07%、-10.82%,房地产市场低迷,影响商铺出租。虽然对方的合同预期利益受到影响,但是违背诚实信用原则、恶意解除合同的行为,不应支持。

本院查明

本院二审经审理查明,一审法院查明的案件基本事实属实,本院予以确认。

本院另查明:2014年5月至7月期间,双方当事人的短信往来内容载明:万霞玲于5月19日上午10:40发信息"下午那正(证)"、7月11日中午13:25发信息"暖气管道和上下水,你一定要盯着,拜托",天源公司于7月11日中午13:26回信息"好的万总"。

本院认为

本院认为,本案的争议焦点为:(一)涉案房屋未消防验收合格等事由是否构成涉案《商品房预售合同》解除条件;(二)天源公司是否应当退还已付购房款1868万元、支付违约金560.4万元、赔偿按揭贷款利息损失1656720元;(三)本案一审管辖和诉讼费用计算是否有误。

一、关于涉案房屋未消防验收合格等事由是否构成涉案《商品房预售合同》解除条件的问题。

双方当事人签订的《商品房预售合同》之性质为商品房买卖合同,故本案审理时应当适用《中华人民共和国合同法》第九章(买卖合同)和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。本案中,《商品房预售合同》合法有效,万霞玲等4人应当按照《商品房预售合同》的性质和约定享受权利,天源公司亦仅需按照《商品房预售合同》的性质和约定履行义务。从《商品房预售合同》的具体履行情况来看,万霞玲等4人支付了购房款,履行了合同的主要义务;天源公司按时完成涉案房屋建设并且涉案房屋达到水电正常使用、暖气敷设完毕、采暖期正常使用的合同约定交付条件。

万霞玲等4人请求解除合同的主要上诉理由如下:第一、关于涉案房屋未经消防验收合格、违反了《中华人民共和国消防法》第五十八条关于未经消防检查合格不得使用或者营业的规定,我方有权解除合同的问题。本院认为,此问题主要应当从以下几个方面考察:1、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款【合同约定解除】规定"当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同",涉案《商品房预售合同》第八条约定的商品房交付条件为2014年7月31日前达到水电正常使用;涉案房屋已经于2014年7月21日竣工验收,符合入住条件,故本案不存在依照合同约定解除合同的情形。2、《中华人民共和国合同法》第九十四条【合同的法定解除】规定了五种解除合同的法定情形,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第九条第十二条第十三条第十四条第十五条第十九条等条款对于买受人行使解除权的情形予以列明,但是均未将"未经消防验收合格"列为买受人行使合同解除权的法定情形,故本案不属于依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定解除合同的情形。3、《中华人民共和国消防法》第五十八条规定"违反本法规定,有下列行为之一的,责令停止施工、停止使用或者停产停业,并处三万元以上三十万元以下罚款:......(三)依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格,擅自投入使用的;(四)建设工程投入使用后经公安机关消防机构依法抽查不合格,不停止使用的......",从该条规定来看,并未将消防验收合格作为商品房交付条件予以规定,仅仅是对于擅自投入使用行为如何处理作出规定(即:责令停止使用并处罚款);况且,该条规定属于管理性规范,不属于效力性规范,并不影响涉案《商品房预售合同》的法律效力,故该条规定不能成为万霞玲等4人拒绝接收涉案房屋的理由。第二、关于涉案房屋达到交付使用条件后,天源公司应当书面通知我方办理交付手续并签署房屋交接清单;逾期交房超过30日,我方有权解除合同的问题。本院认为,从双方当事人的2014年5月至7月期间的短信往来内容,当事人关于打招租广告、改下水和暖气的陈述等证据来看,天源公司虽然没有能够举出"书面通知办理交付手续"和"签署房屋交接清单"的证据,但是实际上万霞玲等4人已经知道涉案房屋于2014年7月具备了交付条件。因此,天源公司虽然在交付形式上不符合合同约定,但是并不影响万霞玲等4人的合同目的和相关权益的实现。第三、关于第三方占用2层商铺的公共部分、设施,致使我方根本无法使用,合同目的无法实现的问题。本院认为,万霞玲等4人在明知涉案房屋已经具备交付条件的情况下,出于自身出租利益考虑,不接收涉案房屋而导致闲置。第三方是否占用2层商铺的公共部分、设施,是否构成侵权和造成损失,与本案审理的天源公司、万霞玲等4人之间商品房预售合同法律关系,不具有关联性,一审法院不予审查并建议万霞玲等4人通过其他途径解决是正确的。综上,一审法院判决涉案合同应当继续履行,万霞玲等4人应当接收涉案房屋的理据充分,本院予以维持。

二、关于天源公司是否应当退还已付购房款1868万元、支付违约金560.4万元、赔偿按揭贷款利息损失1656720元的问题。

基于争议焦点一的分析和认定,万霞玲等4人请求解除合同的理由不成立,其应当按照《商品房预售合同》约定及时接收涉案房屋,故其拒绝接收涉案房屋导致的自身损失、房屋闲置等不利后果,理应自行承担。因此,一审法院驳回万霞玲等4人退还已付购房款1868万元、支付违约金560.4万元、赔偿按揭贷款利息损失1656720元的反诉请求正确,本院予以维持。

三、关于本案一审管辖和诉讼费用计算是否有误的问题。

《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条"下列案件,由本条规定的人民法院专属管辖:(一)因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖"、第一百二十七条"人民法院受理案件后,当事人对管辖权有异议的,应当在提交答辩状期间提出。人民法院对当事人提出的异议,应当审查。异议成立的,裁定将案件移送有管辖权的人民法院;异议不成立的,裁定驳回。当事人未提出管辖异议,并应诉答辩的,视为受诉人民法院有管辖权,但违反级别管辖和专属管辖规定的除外"。本院经审查:1、万霞玲等4人在一审时应诉答辩并提起反诉,应当视为接受一审法院管辖;并且,一审法院管辖亦未违反级别管辖和专属管辖规定。2、一审法院按照本诉标的额、反诉标的额收取案件受理费,符合国务院《诉讼费用交纳办法》第十三条之规定。综上,万霞玲等4人的此项上诉理由不成立,本院不予采信。

综上所述,万霞玲等4人的上诉请求和理由不成立,本院予以驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

裁判结果

驳回上诉,维持原判。

二审上诉费171503.60元,由上诉人万霞玲、陈敏坚、万勇强、王萍负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长谭婷

审判员李阿丽

审判员李刚

二〇一七年一月二十二日

书记员布鲁更

  • 《中华人民共和国消防法(2008)》第五十八条    被 173 篇案例引用
  • 《中华人民共和国合同法(1999)》第九十三条第二款    被 137754 篇案例引用
  • 《中华人民共和国合同法(1999)》第九十四条    被 558769 篇案例引用
  • 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条    被 5845 篇案例引用
  • 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条    被 8675 篇案例引用
  • 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条    被 2641 篇案例引用
  • 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条    被 8318 篇案例引用
  • 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条    被 13057 篇案例引用
  • 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条    被 9150 篇案例引用
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