新疆中宁房地产开发有限公司与新疆中宁房地产开发有限公司哈密分公司...

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基本信息
审判人员:
案号:
(2014)哈中民二终字第151号
案由:
案件类型:
民事 判决
审判日期:
2014-11-17
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新疆中宁房地产开发有限公司与新疆中宁房地产开发有限公司哈密分公司与燕玉东商品房买卖合同纠纷一案二审判决书
字数:5495
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审判人员:
案号:
(2014)哈中民二终字第151号
案件类型:
民事 判决
审判日期:
2014-11-17
案由:
当事人信息

上诉人(原审被告):新疆中宁房地产开发有限公司,住所地:乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路179号嘉和综合楼QQ公寓1幢11层01号。

法定代表人:姜翠玲,经理。

委托代理人:闫亮,新疆新创律师事务所律师。

上诉人(原审被告):新疆中宁房地产开发有限公司哈密分公司,住所地:哈密市建国北路振华大厦902室。

诉讼代表人:高国成,经理。

委托代理人:闫亮。新疆新创律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):燕玉东,男,汉族。

委托代理人:李文军,新疆嘉峰律师事务所律师。

审理经过

上诉人新疆中宁房地产开发有限公司(以下简称中宁公司)、上诉人新疆中宁房地产开发有限公司哈密分公司(以下简称中宁公司哈密分公司)因商品房买卖合同纠纷一案,不服哈密市人民法院(2014)哈市民二初字第76号民事判决,向本院提出上诉。本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人中宁公司、上诉人中宁公司哈密分公司的委托代理人闫亮,被上诉人燕玉东及其委托代理人李文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审认定,2013年12月7日,原告与被告中宁公司哈密分公司签订商品房买卖合同,合同约定:“原告购买被告位于哈密市中山北路尚品名居商品房一套,房号为104号,该房建筑面积为134.42平方米,每平方米为4099元,房款总金额为550988元;付款方式为分期付款,买受人交首付款330988元,剩余房款220000元用来办理银行贷款;出卖人应当在2014年5月31日前交付房屋,交付房屋需经验收合格,本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决,协商不成的,依法向人民法院起诉。”2013年10月1日,原告向被告中宁公司哈密分公司支付房款100000元,合同签订当日支付200000元,2013年12月12日支付988元,2013年12月21日被告中宁公司哈密分公司以借款的形式给原告借支30000元作为首付款,原告实际向被告中宁公司哈密分公司支付首付房款为300988元。后被告中宁公司哈密分公司告知原告,涉案房屋在出售原告之前已经卖于他人,双方就此未协商一致,引起诉讼。原审另查,2013年12月20日,原告为办理购房手续产生公证费660元;2013年12月26日,原告向哈密市地方税务局交纳契税16529.64元。原审再查,哈密市中山北路尚品名居104号商品房房屋已于2013年8月16日在哈密市房地产管理局办理备案手续,产权人登记为黄海龙。

一审法院认为

原审认为,原告与被告中宁公司哈密分公司签订的商品房买卖合同,系双方真是表示,双方均应严格履行。原告主张被告存在“一房二卖”的行为要求解除合同,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一的,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”之规定,2013年8月16日,涉案房屋在哈密市房地产管理局已办理了备案手续,产权人登记为黄海龙,同年12月7日,被告中宁公司哈密分公司又与原告签订商品房买卖合同,将同一套房屋卖于原告,因被告的行为导致合同目的不能实现,被告应对其行为承担相应的民事法律责任。原告要求解除合同,庭审中,被告亦表示同意,故对原告的该项诉讼请求,予以支持。因被告“一房二卖”的行为导致合同被解除,故对原告要求被告返还购房款300988元、支持利息6657元、公证费660元及赔偿已付购房款300988一倍的损失的诉讼请求,原审亦予以支持。原告要求被告退还已交纳的契税16529.64元,因原、被告间的商品房买卖合同已结除,房屋买卖的目的不能实现,该笔费用应予以退还,但契税系原告向哈密市地方税务局交纳,原告要求被告退还该笔费用没有依据,对原告该项诉讼请求,不予支持。虽商品房买卖合同系原告与被告中宁公司哈密分公司签订,但被告中宁公司哈密分公司作为被告中宁公司的分公司,不具有独立的法人主体资格,对外不能独立承担民事法律责任,故被告中宁公司应承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第四项《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,遂判决:一、解除原告燕玉东与被告新疆中宁房地产开发有限公司哈密分公司于2013年12月7日签订的商品房买卖合同。二、被告新疆中宁房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告燕玉东返还购房款300988元。三、被告新疆中宁房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告燕玉东支付利息6657元。四、被告新疆中宁房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告燕玉东赔偿损失,即公证费660元。五、被告新疆中宁房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告燕玉东赔偿已付购房款300988元的一倍的损失,即300988元。六、驳回原告燕玉东的其他诉讼请求。案件受理费6173元,邮寄送达费70元,均由被告新疆中宁房地产开发有限公司负担。

上诉人诉称

原审宣判后,中宁公司、中宁公司哈密分公司不服提出上诉,请求撤销原审判决第五项,一、二审案件受理费及送达费由被上诉人承担。理由是:上诉人并不存在故意隐瞒“一房二卖”行为。由于该套房屋所属楼盘之前一直交由金天地销售公司进行销售,之后转为我公司自行销售。在双方交接时,因金天地销售公司的工作失误,导致台账登记错误,显示为103房已售,104房未售;而实际的销售情况是103房未售,104房已售。我公司工作人员在与被上诉人签订合同时并未核实,以错误的台账登记信息为准将104房销售给被上诉人。公司工作人员在去房管局合同备案时发现了该失误,立即与被上诉人取得联系并提出调整方案,但没有成功。因此,上诉人根本不存在故意隐瞒的情形。上诉人的行为并没有导致被上诉人的合同目的不能实现。上诉人在发现登记错误后,多次与各方交涉、以积极的方式纠正错误,努力使各方损失降到最低。被上诉人选择继续购买104房或调换至103房或自愿解除合同,上诉人均表示同意并能够满足,完全能够实现被上诉人的合同目的。被上诉人存在恶意诉讼的行为。被上诉人在其合同目的能够实现的情况下,揪住上诉人工作人员的失误不放,坚持索要高额的赔偿金,其目的动机不纯。实属恶意。

被上诉人辩称

被上诉人燕玉东辩称,上诉人中宁公司存在一房两卖的严重违约行为,在出售房屋时故意隐瞒了事实。中宁公司开发的中山北路尚品名居104室于2013年8月13日出售给黄海龙并签订了商品房销售合同,而黄海龙于2013年8月19日向中国银行股份有限公司哈密地区分行申请了个人住房借款,并办理了抵押登记。在2013年12月7日却将居104室已经出售给我,这是典型的一房数卖的行为,而且房价比黄海龙的价格多l万元。以上证明了上诉人为了缓解开发资金紧张的困局,在104房屋未完工交付的情况下,提前一年从银行和黄海龙处获得了54万元房款,又利用销售给我的时机收取了30多万元的房款,又比原房价多挣1万元钱,故从解决开发资金困难和多挣钱的角度,上诉人有理由去一房数卖。上诉人称是内部管理导致台账登记错误的说法,是为了掩饰其严重的违约行为,避重就轻,推卸法律责任。到一审程序终止时,104号依然备案登记在黄海龙名下。且黄海龙已经将该房产抵押给中国银行哈密地区分行,上诉人对104号商品房已经无所有权,由于104房屋存在预售登记和抵押登记两种物权权利,上诉人已经无权对104号商品房进行买卖转让,被上诉人当然无法实现自己订立合同的目的,取得房屋。上诉人在上诉状中明确阐述“因金天地销售公司的工作失误,导致台账登记错误,显示为103房已售,104房未售,说明上诉人在实际房屋销售中黄悔龙没有实际购买103房的事实。涉案的104房屋备案登记人黄海龙,在一审结束后,上诉人中宁公司与黄海龙一起到哈密市房产局,以“登记错误”为由申请撤消104号房的相关备案登记,2014年8月办理了103号房的备案登记。黄海龙在一审法院审理结束后,与上诉人解除104号房屋的买卖合同,又与上诉人签订103号的房屋买卖合同,这是黄海龙自由行使自己的权利和放弃自己的权益,此事发生在被上诉人与上诉人已经提起解除买卖合同诉讼后7个月,与本案已经没有关联。一审中上诉人已经与被上诉人达成了解除合同的合意,在与上诉人协商未果的情况下,由人民法院依法的判决来维护自己的合法权益,不存在恶意,也不存在动机不纯的说法。

本院查明

经本院审理查明,原审判决查明的事实正确,本院予以确认。

二审另查明,哈密市房地产管理局于2014年10月23日出具说明,载明:“2013年6月26日黄海龙在我局备案了房屋一套,位于中山北路尚品名居104室。2014年7月31日黄海龙本人来我局申请,其与房产开发公司协商好,同意将其中山北路尚品名居104室注销,为黄海龙备案中山北路尚品名居103室。现黄海龙备案的中山北路尚品名居104室房屋已注销,其所有的房屋备案为中山北路尚品名居103室。”

二审又查,2014年8月7日,上诉人中宁公司哈密分公司在2014年8月9日哈密日报刊载通告,通知“尚品名居”各住户带大修基金票、身份证原件、契税票等办理领取钥匙手续。

本院认为

本院认为,本案是商品房买卖中惩罚性赔偿如何适用的问题。2013年12月7日,上诉人中宁公司哈密分公司与被上诉人燕玉东签订商品房买卖合同,被上诉人燕玉东购买上诉人中宁公司哈密分公司位于哈密市中山北路尚品名居商品房一套,房号为104号,被上诉人燕玉东共计支付购房款300988元。但涉案房屋实际已于2013年8月16日在哈密市房地产管理局办理备案登记手续,产权人登记为黄海龙。上诉人中宁公司哈密分公司上诉称,是因为台帐登记信息错误导致104号房又销售给被上诉人燕玉东,不存在故意隐瞒。对该陈述被上诉人燕玉东不认可,且从上诉人中宁公司哈密分公司与被上诉人燕玉东签订商品房买卖合同的过程,上诉人中宁公司哈密分公司存在“一房二卖”的情形。被上诉人燕玉东要求解除合同,上诉人中宁公司同意解除,原审判决解除双方签订的商品房买卖合同,本院予以维持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。本案中,上诉人中宁公司将房屋出售给被上诉人燕玉东之前,已将涉案房屋出售给案外人,导致合同解除。上诉人中宁公司哈密分公司应当承担返还已付购房款及利息、赔偿损失的责任,原审判决上诉人中宁公司返还被上诉人燕玉东购房款及利息、公证费,有事实和法律依据,本院予以维持。对原审判决上诉人中宁公司赔偿被上诉人燕玉东已付购房款一倍的损失,因司法解释规定赔偿数额是不超过已付购房款一倍的赔偿责任,考虑到涉案房屋的实际交付时间是2014年8月,及上诉人中宁公司在事后为被上诉人燕玉东腾出涉案104号房屋,按照已付购房款的一倍的标准承担赔偿责任过高,应以已付购房款的60%的标准承担赔偿责任为宜。上诉人中宁公司、中宁公司哈密分公司的上诉理由部分成立,本院予以支持。原审判决认定事实清楚,但部分处理不当,应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定,判决如下:

裁判结果

一、维持哈密市人民法院(2014)哈市民二初字第176号民事判决的第一、二、三、四、六项,即:“一、解除原告燕玉东与被告新疆中宁房地产开发有限公司哈密分公司于2013年12月7日签订的商品房买卖合同。二、被告新疆中宁房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告燕玉东返还购房款300988元。三、被告新疆中宁房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告燕玉东支付利息6657元。四、被告新疆中宁房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告燕玉东赔偿损失,即公证费660元。六、驳回原告燕玉东的其他诉讼请求。”

二、撤销哈密市人民法院(2014)哈市民二初字第176号民事判决的第五项,即:“五、被告新疆中宁房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告燕玉东赔偿已付购房款300988元的一倍的损失,即300988元。”

三、上诉人新疆中宁房地产开发有限公司于本判决送达之日起七日内向被上诉人燕玉东赔偿已付购房款300988元的60%的损失,计180592.80元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。

二审案件受理费5815元,上诉人新疆中宁房地产开发有限公司3108元,被上诉人燕玉东负担2707元;一审案件受理费6173元,上诉人新疆中宁房地产开发有限公司负担4000元,被上诉人燕玉东负担2173元。

本判决为终审判决。

审判人员

审 判 长  黑红飚

审 判 员  朱 滢

代理审判员  张晓丽

二〇一四年十一月十七日

书 记 员  肖存军

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