李建忠、李雯与王明泽房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

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基本信息
审理法院:
审判人员:
案号:
(2016)苏02民终2637号
案件类型:
民事 判决
审判日期:
2016-10-19
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李建忠、李雯与王明泽房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
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审理法院:
审判人员:
案号:
(2016)苏02民终2637号
案件类型:
民事 判决
审判日期:
2016-10-19
当事人信息

上诉人(原审被告):王明泽。

委托诉讼代理人:张黎丽,江苏大桥律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):李建忠。

被上诉人(原审原告):李雯。

审理经过

上诉人王明泽因与被上诉人李建忠、李雯房屋买卖合同纠纷一案,不服江阴市人民法院(2015)澄滨民初字第01608号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年7月26日立案后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

上诉人诉称

王明泽上诉请求:1.撤销一审判决,驳回李建忠、李雯的全部诉讼请求;2.一、二审诉讼费由李建忠、李雯承担。事实和理由:一、本案不能适用不安抗辩权作为李建忠、李雯不履行付款义务的理由,因为案涉房屋产权明晰,从未有过产权纠纷;李建忠、李雯在签订房屋买卖合同时就得知案涉房屋有抵押和出租状况,表明其没有隐瞒事实欺骗的主观意愿,也没有对交易的危险行为;截止2015年3月5日李建忠、李雯支付50万元房款时,其尚欠银行贷款244384.20元;其欠张某的13万元借款的还款日期是2015年3月2日,其通过出让案涉房产来归还即将到期的借款,此做法并无不妥,这也是社会上惯常做法;其与张某从未失联过,因张某是当地警察没有必要和可能失联;各自中介在房屋买卖合同上签字盖章,中介机构作为专业人员清楚二手房交易的规则及风险防范,在李建忠、李雯支付第一笔50万元房款后就足以释放抵押,因此不可能不能过户。二、其没有违约,不应双倍返还定金。在2015年3月6日的手机短信中,其已对李建忠、李雯提出解除买卖合同、双倍返还定金的要求明确了自己的意见,故没有理会李建忠、李雯于次日发函。该函中李建忠、李雯单方给其设定加重的义务,双方都没有证据证明是由于谁的原因未能签订补充协议,故该函不能视为证明其违约的证据,因双方未能就付款方式等内容达成统一补充意见,应按房屋买卖合同的约定履行。一审法院依据李建忠、李雯的陈述及其函件,即认定由于其过错导致李建忠、李雯对交易产生合理怀疑,从而认定李建忠、李雯据此行使不安抗辩权,有失公允。因李建忠、李雯已经多次表明要解除房屋买卖合同,故其在2016年4月8日将案涉房屋出售给他人不构成违约。

被上诉人辩称

李建忠辩称,因为2015年2月26日签订的购房合同不够规范,没有写明王明泽的借款情况以及付款方式,其于当月28日要求签订补充协议遭到王明泽拒绝,故其认为购买案涉房屋不安全,因此其两次发函给王明泽要求提供担保,但王明泽没有回应,造成了最终交易无法实现,故其行使不安抗辩权恰当。一审判决正确,请求驳回上诉,维持原判。

一审原告诉称

李建忠、李雯向一审法院起诉请求:1、解除李建忠、李雯与王明泽间于2015年2月26日签订的《江阴市瑞星房产买卖合同》;2、判令王明泽双倍返还定金4万元;3、本案的诉讼费由王明泽承担。

一审法院查明

一审法院认定事实:2015年2月10日,李建忠和王明泽就王明泽所有的坐落于江阴市文定二村3幢103室房屋签订《购房协议》一份,就购买上述房屋事宜达成预约,并由李建忠交付王明泽定金2万元。同年2月26日,李建忠、李雯和王明泽就上述房屋签订《江阴市瑞星房屋买卖合同》一份,内容载明“一、王明泽自愿将座落在本市文定二村3幢103的房产出售给李建忠、李雯,建筑面积113.91㎡,房屋无质量问题,无出租,现有设施不动。二、房屋成交总价为92万元,李建忠、李雯于2015年2月10日付定金2万元,于2015年3月5日付房款50万元,于2015年3月25日付房款40万元。三、王明泽应当于2015年4月10日前将上述房产交付给李建忠、李雯。五、王明泽应保证上述房产的权属清楚,若发生与王明泽该房产有关的产权纠纷或债权债务纠纷,概由王明泽负担,由此给李建忠、李雯造成的经济损失,由王明泽负责赔偿。九、过户中发生的费用按国家规定各自承担,房屋内所有设施不动(超出时期房租一人一半)。”同年3月7日,李建忠向王明泽发函,内容载明:在签订《江阴市瑞星房产买卖合同》时,要求王明泽出示房产证与土地证,但王明泽表示忘记带来。但其了解到王明泽尚有民间借贷和房屋贷款未归还,合同项下房屋的房产证与土地证押在第三处;其觉得《江阴市瑞星房产买卖合同》中有很多地方模糊不清不够详细,感到交易缺乏安全,为此其于2月28日向王明泽提出再签订一份补充合同:(一)在3月5日付50万元房款时王明泽必须将房产证、土地证上所有欠款全部还清,确保财产无纠葛,并将房产证、土地证放在中介处配合过户;(二)积极提供出租房内的合同明细,处理好出租房内的有关矛盾;(三)最后一笔房款一手交钥匙一手交房款,确定时间为2015年3月25日;(四)所有包括在房款内的一切硬件设施和生活设施全部立出清单。其多次电联王明泽商定签订,但其推脱没空,只向其要钱。种种行为表明王明泽还有隐瞒的地方无法公开的真相。其无法将50万元交付。王明泽违反了行为规范、违反了合同中保证房产权属清楚的约定。故上述房产买卖合同应解除,王明泽应双倍返还支付定金。王明泽于同年3月10日收到上述函件。李建忠于2015年6月11日向王明泽再次发函,内容载明“王明泽,在合同约定的第一笔付款期限之前,我了解到您的房屋设立了无锡市住房置业担保有限公司、中国建设银行股份有限公司江阴支行、张某三个抵押权,而且在2015年3月2日张某借款到期后,您未能归还张某的借款,您的行为已丧失商业信誉我与您签订的买卖合同中止履行。请您在收此函后10日内为我向您付款提供足额担保并解除抵押,逾期我将解除房屋买卖合同,要求你双倍返还定金。”王明泽于同年6月12日收到上述函件。2015年6月30日,李建忠起诉要求解除合同等。

另查明:王明泽所有的江阴市文定二村3幢103室房屋上设有三处抵押,其中第一顺位抵押为2013年2月27日由中国建设银行股份有限公司江阴支行设立的最高额抵押,抵押担保金额45.6万元,债务履行期限2013年2月26日至2019年2月26日;第二顺位抵押为2013年4月1日由无锡市住房置业担保有限公司设立的最高额抵押,抵押担保金额38万,债务履行期限为2013年3月4日至2018年3月4日;第三顺位抵押为2014年3月4日由张某设立的抵押,抵押担保金额13万元,债务履行期限为2014年3月3日至2015年3月2日。

第一次庭审中,王明泽自认截止2015年8月14日因无法联系张某,至今未清偿张某债务涤除抵押,并已将上述房屋继续出租。

第二次庭审中,王明泽自认2015年2月28日曾接到李建忠要求签订补充协议的通知并同意签订仅因李建忠未到场而不签订;其已于2016年4月8日将上述房屋出售给第三人,同意解除与李建忠、李雯间签订的《江阴市瑞星房产买卖合同》。

一审法院认为

一审法院认为,由于本案所涉及的江阴市文定二村3幢103室房屋已被王明泽出售并过户给他人,该房屋买卖合同已无法继续履行,且李建忠、李雯、王明泽均一致同意解除《江阴市瑞星房产买卖合同》,该合同予以解除,予以确认。

本案争议焦点为:1、李建忠、李雯不按期支付购房款是否构成违约;2、王明泽有无违约行为,是否应双倍返还定金。

关于争议焦点一,李建忠、李雯不按期支付货款是否构成违约关键在于李建忠、李雯能否行使不安抗辩权。首先,不安抗辩权是承担先给付义务的一方担心自己先为给付后,对方无力为对价给付而设立。其目的在于保证交易安全。而二手房房屋买卖合同属于大额交易,关系普通百姓的切身利益,更需要保护交易的安全性。在房屋买卖合同订立后,应当先履行付款义务的买受人对出卖人履行债务能力产生合理怀疑以致对合同事先安排的履行顺序和履行方式产生不安,在符合法律规定的情形时,可以要求中止履行并要求对方提供适当担保,当然该合理怀疑应当具备正当理由且对方具有过错。本案所涉房屋买卖合同中虽然没有明确约定涤除抵押权时间,李建忠、李雯方与王明泽对于涤除抵押权时间各执一词且均无证据提供,但可以明确的看到李建忠、李雯方与王明泽均对房屋买卖合同中涤除抵押权的重要性有着明确认识,根据法律规定,当事人就有关合同内容约定不明确的,应当按照有利于合同目的的方式履行。而先付款后涤除房屋抵押本身存在不确定的交易风险,这种风险又属于房屋买受人方所承受,房屋买受人对于交易安全的重视度也必然随着抵押数量、抵押期间等等风险的增加有着不同要求,因此只要李建忠方基于正当理由产生怀疑可以行使不安抗辩权利且有利于合同目的正常实现;其次根据法律规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此在房屋买卖合同中,抵押权能否解除是决定房屋能否顺利过户及合同履行的关键,房屋出卖人应当有义务将出卖房屋上的权属情况如实详尽的告知房屋买受人。本案中,王明泽应当将争议房屋抵押情况包括抵押权人数、抵押数额、抵押期限等如实告知李建忠、李雯。王明泽主张其在合同签订时已告知抵押情况,李建忠仅认可知道有抵押但不知抵押具体情况更不知有抵押借款到期且双方约定先付清抵押后付货款,王明泽未能提供证据证明已经如实详见告知抵押情况,具有过错;李建忠、李雯主张在获知争议房屋上的抵押情况后于2015年2月28日多次要求和王明泽签订补充协议以保障交易安全,王明泽自认接到过要求签订补充协议的通知且也同意签订补充协议,但因李建忠、李雯未到场而无法签订,故李建忠、李雯因为抵押权属状况又未能签订补充协议产生怀疑应属合理。至于李建忠、李雯主张的王明泽尚结欠他人借款将争议房屋的房产证、土地证质押他人,因无证据提供,不予采信。再次,王明泽结欠张某的13万元债务于2015年3月2日已届到期,王明泽应清偿而至2016年4月方清偿。虽然现已清偿完毕,但在2015年3月2日后,李建忠方有合理怀疑该争议房屋有被诉讼查封等交易不能履行之风险,李建忠仅要求王明泽为合同继续履行提供担保并未增加王明泽的额外义务,王明泽既未签订补充协议也未及时清偿更未提供适当担保,具有过错。李建忠方据此主张行使不安抗辩权并无不当。最后、李建忠、李雯自2015年2月28日即将要求签订补充协议以保障交易安全,王明泽收到该通知,李建忠、李雯已尽到行使不安抗辩权同时应具备的通知义务,且此后李建忠、李雯仍两次向王明泽发函,王明泽均收到但一直未有提供担保等行为。综上,李建忠、李雯有合理理由怀疑王明泽无法顺利履行合同并因此中止履行且已经通知王明泽提供适当担保系有效行使不安抗辩权,其未按期付款行为并无违约

关于争议焦点二,李建忠、李雯与王明泽签订的《瑞星房屋买卖合同》未经解除前,双方均应按约履行。《瑞星房屋买卖合同》对购房价格、购房定金付款时间、房屋交付时间、违约责任等均作出了明确的约定,在李建忠、李雯有效行使不安抗辩权,要求王明泽提供适当担保后,王明泽应当提供适当担保以保障房屋买卖合同继续进行,但王明泽怠于提供,经李建忠方多次催告后仍未履行,致使李建忠、李雯按时取得案涉房屋所有权这一合同目的不能实现,王明泽的行为构成违约。且在本案审理中,李建忠、李雯主张解除合同,而王明泽主张继续履行合同,在该房屋买卖合同尚未解除前,王明泽应当继续履行合同保证房屋没有权利瑕疵,但其新设租赁及未解除合同前自行将房屋出售的行为,均构成违约。根据《担保法》的规定,王明泽存在违约行为应当承担双倍返还定金的违约责任。根据《合同法》的规定,在《江阴市瑞星房屋买卖合同》解除后,王明泽应向李建忠、李雯双倍返还的定金4万元。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第六十二条第六十八条第六十九条第九十四条第九十七条第一百零七条第一百一十五条《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定,判决:一、解除李建忠、李雯与王明泽签订的《江阴市瑞星房屋买卖合同》;二、王明泽应于判决发生法律效力之日起10日内双倍返还李建忠、李雯定金4万元。如果未按判决指定的期限履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元,由王明泽负担。

本院查明

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

王明泽提供证据如下:1、2015年2月15日至3月15日的手机短信记录,证明在手机短信中李建忠没有提及3月7日函件中要求补签协议并还清欠款一事,在3月6日李建忠认为案涉房屋有产权纠纷,提出解除合同双倍返还定金,其在3月15日要求李建忠及时付款。2、2015年3月7日的接处警工作登记表,证明李建忠为案涉房屋的定金问题带他人到其家中吵闹。3、委托担保合同、银行个人贷款对账单以及抵押设立协议,证明李建忠未能进一步核实案涉房屋的抵押借款情况,在2015年3月5日只有37万元左右没有归还,故李建忠主观臆断交易风险大。4、证人张某的书面证言,证明其在2015年2月初就告知张某要出售案涉房屋来归还借款,张某也表示同意,表明张某未曾失联。5、李建忠的两次起诉状,证明李建忠在交易之初就知道案涉房屋上有抵押和出租的事实,但李建忠对此刻意的回避。

经质证,李建忠认为,1、手机短信记录说明其在没有看到案涉房屋两证的情况下相信了王明泽的口头承诺,并交付2万元定金签订了购房协议,之后还得知案涉房屋面积比房产证上少了两平方米,说明王明泽缺乏诚信。2、其是与王明泽商量返还定金事宜,双方为此发生了争吵,王明泽报的警。3、委托担保合同、银行个人贷款对账单以及抵押设立协议不是新证据,与本案无关。4、因张某是王明泽的朋友也是出借人,故张某出具的书面证言缺乏真实性。5、签订购房协议时王明泽只是口头告知其房屋上有抵押,但没有说明具体抵押情况,合同上也没有写明,其是在一审法院调取案涉房屋登记材料时才知道具体抵押情况。

本院认为

本案二审争议焦点为:李建忠、李雯是否有权行使不安抗辩权,王明泽是否应双倍返还定金。

本院认为,《合同法》规定应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的,可以中止履行;当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。当事人中止履行的,应当及时通知对方。对方提供适当担保时,应当恢复履行。中止履行后,对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的,中止履行的一方可以解除合同。本案中,李建忠、李雯与购买王明泽房屋的目的是为了获取该房屋的所有权,而案涉房屋上因王明泽向银行和他人借款设有多个抵押权,且抵押金额高达数十万元,其中王明泽结欠张某个人的13万元借款于2015年3月2日已到期,根据法律规定,如王明泽不能及时将案涉房屋上抵押权解除,势必会严重影响房屋所有权的转移,李建忠、李雯购房目的也将落空。因此,李建忠、李雯为了保障其能够顺利取得案涉房屋的所有权,要求王明泽先行解除房屋上的抵押权,合乎法律与情理,并且也依法履行了通知义务,但王明泽并没有在合理期限内解除抵押或者提供适当担保,且双方在合同中亦未约定先由李建忠、李雯支付第一笔购房款50万元以后,再由王明泽偿还债务解除该房屋上的抵押权,故李建忠、李雯行使不安抗辩权符合法律规定,因王明泽未能依法解除案涉房屋上的抵押权而导致双方房屋买卖合同不能履行,构成违约,应当双倍返还定金。

综上所述,王明泽的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

裁判结果

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费800元,由王明泽负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审 判 长  钱 菲

审 判 员  朱光烁

代理审判员  王俊梅

二〇一六年十月十九日

书 记 员  魏依雯

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